임대차 계약 기간이 종료되었음에도 임차인이 명도를 해주지 않는다면 임대인은 정신적으로도 힘들겠지만 새로운 세입자를 받을수가 없어 금전적 손실이 매우 커질 것 입니다. 또 계약기간이 끝나고도 보증금을 돌려주지 않는 임대인을 만난 임차인 또한 곤혹스러움을 겪어야 하는 것은 마찬가지 일텐데요.. 이러한 경우 각각 명도소송이나 보증금반환 소송을 고민하게 되겠지만 소송을 하게 되면 기간이 수개월에서 1년이 넘어서게 걸릴수도 있고 소송에 따른 많은 비용을 부담해야 할 수 있습니다. 하지만 주택 임대차 계약이 되었건 상가 임대차 계약이 되었건 처음 계약 할 당시에 향후 문제가 발생할 부분을 미리 대비하여 법적 장치를 마련해 둔다면 소송까지 가지 않고 손해없이 원만한 해결을 하실 수가 있습니다. 오늘은 소송까지 가지 않고 임대차 계약을 종료하는 방법에 대해 알아 보겠습니다.
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제소전 화해란?
앞서 설명처럼 제소전 화해가 바로 계약 당시 향후 발생할지 모를 나중의 상황을 대비해서 만들어 두는 법정 장치인데요.. 하지만 대부분의 임대차 계약 당시 제조전 화해 절차를 거치는 경우는 드문 편입니다.
제소전 화해 장점
제소전 화해를 하는 방법은 임대차 계약을 체결할 당시 임대차 계약 내용을 화해조서로 해서 제소전 화해를 신청을 함께 진행해 두는 것인데요. 제소전 화해의 장점은 양측 중 계약을 위반하는 사람이 있을 경우 소송까지 가지 않고서도 바로 해결이 가능하다는 부분 입니다. 만약 임차인이 월세를 3개월째 밀리고 있는 상황이라면 임대인은 명도 소송을 진행하지 않고서도 바로 계약을 해지하고 임차인을 강제집행을 통해 퇴거를 시킬 수 있게 되는 것입니다.
제소전 화해를 해두지 않는 경우 임차인이 소송을 고려하게 만들 정도로 차일 피일 퇴거일을 미루게 되면 임대인은 아무리 집주인이라고 해도 강제로 임차인을 내보낼 수가 없습니다. 또한 임차인이 임대인 모르게 제3자와 임대차 계약을 맺은 후 본인 대신 또 다른 임차인을 해당 부동산에 들여버리고 자취를 감추어 버린다면 일이 아주 복잡해 질 수가 있는데요.. 고가의 월세를 받을 수 있는 상가 임대차 계약 이었거나 비싼 주택 임대차 계약 이었을 경우 임대인이 겪을 손해는 무척이나 커질 것이기에 고가의 부동산을 세 놓거나 보증금을 넣을 경우 임대인 임차인 모두를 위해서 제소전 화해를 미리 해둔다면 시간 끌 알 없이 깔끔하게 계약을 종료시킬 수가 있습니다.
제소전 화해 전 알아둘 사항
제소전 화해의 가장 큰 장점은 문제가 발생했을 때 소송 없이 화해 조서에 작성되어 있는 내용에 따라 법적 효과를 바로 행사할 수 있다는 점 입니다. 제소전 화해를 해두면 임대인의 경우 임차인이 명도를 해주지 않는 경우 명도소송을 진행하지 않아도 강제 집행을 할 수가 있으며 반대로 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인은 보증금 반환소송을 하지 않고 법적인 조치를 취할 수 있기에 양측 모두 시간과 비용을 절약할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 이렇게나 편리해 보이는 제소전 화해 또한 먼저 처리해야 할 까다로운 과정이 있기는 합니다.
비용을 들여야 하는 법적절차
제소전 화해는 장점이 매우 큰 법적 장치가 될 수 있지만 아쉽게도 임대차 계약을 체결한 임대인과 임차인은 계약을 체결한 후에 직접 모두 법원에 가서 제소전 화해 신청을 해야 하는 번거로운 과정을 거쳐야 합니다. 뿐만 아니라 제소전 화해 신청에 따른 비용도 들여야 하는데요.. 하지만 만약 계약 기간이 종료될 때 아무 문제 없이 보증금도 돌려받고 명도도 말끔히 진행할 수 있다면 제소전 화해를 신청했던 것은 그냥 의미없이 시간과 비용만 쓴게 되는 셈이 될 수도 있습니다. 하지만 그럼에도 제소전 화해를 미리 고려하면 좋은 경우는 고가의 임대차 계약을 진행할 때 일 것 같습니다.
제소전 화해 신청시 유의사항
화해조서 작성하기
임대차 계약서를 쓰기 전 임대인과 임차인은 서로 상의해서 미리 화해 조서를 작성해 두어야 합니다.
법원출석
제소전 화해 신청을 위해서는 임대인과 임차인 모두 직접 법원에 출석을 하거나 양측의 당사자들 대리인들이 법원에 한번은 출석을 하셔야 합니다.
변경하면 안되는 제소전 화해조서
제소전 화해 조서를 작성한 후 법원에 출석하는 날인 화해 기일까지 조서 내용을 변경해서는 안됩니다.
조서 내용이 강행규정에 맞아야 할 것
제소전 화해 조서의 내용은 강행 규정에 위반되는 부분이 없어야 합니다. 만약 위반되는 내용이 있을 경우 법원에 의해 위반 내용이 삭제 되거나 보정될 수 있기에 규정에 맞는 조서를 작성하셔야 합니다.
오늘은 고가의 주택이나 상가에 대한 임대차 계약일수록 더더욱 고려해 보면 좋을 제소전 화해에 대해 알아 보았는데요.. 지난 포스팅에서 소개드린
명도소송을 진행할 때 필수적으로 진행되어야 하는 4가지 단계와 강제집행 방법들에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.