계약기간이 끝났어도 임차인이 명도를 해주지 않아 분쟁이 발생하게 되면 명도 소송을 알아보게 될 텐데요. 하지만 명도는 소송 한 가지로만 해결 되는 것이 아닙니다. 명도 소송을 통해 명도를 마무리 지으려면 단계에 따라 필수절차들이 모두 진행 되어야 하는데요.. 명도소송은 아래에서 소개하는 총4단계의 과정을 모두 진행해야 재소송을 하게 되는 불상사를 막을 수 있습니다.
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명도소송 절차
아래 소개하는 명도소송 4단계 절차를 모두 변호사 사무실에 의뢰하면 수임료가 비싸지기에 4단계 모두를 변호사에게 의뢰할 수도 있고 본인이 해결 할 수 있는 부분은 직접 해결을 하고 명도소송과 명도 집행 등 혼자 하기 힘든 부분들만 의뢰를 맡긴다면 명도소송과 관련된 비용을 보다 절감하실 수도 있습니다. 하지만 실수 없이 안전하게 매끄럽게 진행하려면 모두 의뢰를 하는 것이 오히려 비용을 줄이는 최선의 방법이 될 수도 있습니다. 매끄럽게 진행이 안되어서 재 소송 해야 할 경우 더욱 많은 비용이 발생하게 될수도 있기 때문입니다.
점유이전금지가처분 결정
명도소송을 진행하기 위한 가장 첫번째 단계로 부동산 점유이전금지 가처분 결정을 반드시 받으셔야 합니다. 점유이전금지 가처분 결정을 받아야한 명도소송의 대상을 특정할 수있는 당사자 항정효과가 생기기 때문인데요. 이말이 무슨말인가 하면 임차인이 만약 자신이 임대했던 상가나 주택을 다른사람에게 전차하여 재임대를 하는 경우가 생길수도 있기 때문입니다.. 집주인 허락을 받고 임차인이 전차인을 들이는 경우도 있지만 월세가 밀리거나 자신이 불리한 상황이 되었을때 소송이 명도소송이 오래 걸린다는 사실을 악용하여 제3자에게 전차를 주는 경우도 있기 때문입니다.
만약 임대인인 내가 A에게 임대를 주었는데 A가 B에게 전차를 주어 실제 해당 부동산을 사용하는 사람이 B일 경우라면 내가 아무리 A에게 소송을 걸어 승소를 한다고 해도 부동산을 실제 사용중인 B를 법적으로 퇴거 시킬수 없게 되는 것입니다. 때문에 B를 상대로 또다시 소송을 해야 하는 것인데요.. 하지만 부동산점유이전금지 가처분 결정을 받게 되면 A가 아무리 전차를 준다고 해도 승소 후에는 해당 부동산을 사용하는 자에게 명도집행을 할 수 있게 됩니다. 명도소송은 6개월에서 1년을 넘어서는 시간이 걸릴 수 있기에 명도분쟁이 발생했다면 필수적으로 점유이전금지가처분 결정을 반드시 받아야 임차인이 제3차로 바뀌어도 명도집행을 문제없이 바로 하실 수가 있습니다.
가처분 집행완료
가처분집행완료는 가처분 결정을 송달(고지) 받은 날로부터 2주내로 가처분 집행을 완료해야 하며 만약 이 안에 가처분 집행완료를 하지 못한다면 처음부터 다시 점유이전금지 가처분 결정을 받아야 하기에 시일을 놓치지 않도록 주의하셔야 합니다.
부동산 가처분 집행 방법들
하지만 부동산가처분 집행 결정은 아래에서 소개하는 두가지 집행 방법 중 어떤 방법의 결정이 나느냐에 따라 서류상으로 해결이 되기도 하고 아니면 집행관이 직접가서 고지를 해야 하는 경우로 집행방법이 나뉘어 집니다.
처분금지가처분 결정
부동산 등기부에 촉탁등기가 되면 완료가 됩니다.
점유이전금지 가처분 결정
하지만 점유이전금지 가처분 결정이 내려지면 집행위임 절차를 통해 고지를 해야 하는데요.. 집행관이 법원의 위임을 받고 직접 소송 대상인 현장에 가서 집행관의 보관하에 있는 곳이라는 공사를 붙인 후 상대에게 가처분 취지를 고지해야 완료를 하실 수 있습니다.
점유이전금지 가처분 신청방법
점유이전금지 가처분 신청은 전자소송으로 할 수 없으며 우편으로 가처분 집행신청을 하시거나 집행관 사무실을 직접 방문해서 신청하셔야 합니다. 신청이 이뤄지면 집행관님이 신청인에게 전화를 하여 현장에 함께 가서 집행할 날짜를 지정주게 됩니다.
점유이전금지 가처분 집행방법
결정이 점유이전금지 가처분으로 나게 되면 여러 필수 인원이 함께 집행을 해야 하는데요. 채권자 본인과 소송을 맡은 변호사 중에서는 1사람만 가면 되며 그외에 본인이나 변호사 분이 섭외한 2명의 증인, 그리고 법원에서 연락처들을 제공하는 열쇠수리공1분이 함께 가셔야 합니다. 증인 섭외를 못할 경우 열쇠수리공 2분을 섭외하여 증인을 부탁 할 수도 있습니다.
증인과 열쇠수리공이 필요한 이유
임차인이 부재중이거나 문을 안 열어주려고 한다면 어쩔 수 없이 강제로 문을 따고 들어가 가처분 고지서를 현장 내부에 붙여야 하기 때문인데요. 임차인이 문을 열어준다면 열쇠수리공과 증인이 필요 없을 수도 있지만 어떻게 될지 알 수가 없기에 반드시 필수적으로 대동을 하실 수 밖에 없습니다.
명도소송제기
가처분집행이 끝나고 나면 비로소 명도소송을 하신 후 승소를 하면 명도집행을 하시면 됩니다.
명도집행
임차인이 퇴거하지 않을때
명도소송에서 이겨도 임차인이 나가지 않는다면 강제 집행을 해야 하는데요. 주로 상가임차인의 경우 영업을 위해 최대한 차일피일 미루는 경우들이 많기에 애당초 상가임대차 계약서를 쓸 때 임대차 기간을 초과하는 경우 임차료 외에 추가적 배상금을 지불하도록 특약을 넣는 것도 좋은 방법
이 될 수 있습니다.
강제집행신청
명소 소송에서 이긴 후에도 임차인이 부동산을 비워 주지 않는다면 집행관 사무실에 강제집행 신청을 먼저 하셔야 명도 집행을 하실 수 있습니다. 집행관은 계고집행을 통해 특정 날짜까지 현장을 비워 달라는 고지를 하게 되며 이후에도 나가지 않는다면 불시에 기습적으로 방문해 열쇠로 뜯고 본집행을 시행하게 됩니다.
짐이 남아있다면
내부에 짐이 있다면 뻬서 일단은 임대인이 비용을 내고 창고에 보관 시킨 후 임차에게 청구를 해야 하며 임차인에게 받아야 할 돈이 있다면 먼저 판결을 받고서 동산을 압류하시면 됩니다. 압류한 동산은 임대인이 취득하시거나 매각을 하시면 됩니다.
명도가 매끄럽게 이뤄지지 않으면 해결을 위해 임대인이 긴 시간 고생을 하게 될 수 있기에 임대차 계약 당시에 피해를 최소화 할 수 있는 특약을 넣어 두는 것도 금전적 피해를 줄이는 좋은 방법이 될 수 있습니다. 지난 포스팅에서 진행한 상속재산분할 이후 재분할 할 때에 증여세가 부과되는 것을 피하는 방법에 대해 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.