지난 포스팅에서는 등기부 등본과 건축물 대장 서류를 확인하는 방법들에 대해 알아 보았는데요.. 하지만 요즘은 등기부 등본을 확인했다 해도 보증금 사고가 발생하는 경우들이 많아 부동산 계약을 앞둔 상태에서는 보증금을 떼인 다양한 사례들에 대해 정보를 알아 두고 비슷한 사고에 휘말리는 일이 없도록 철저한 대비를 해 두는 것이 매우 중요합니다.
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근저당권 있어도 계약해도 괜찮은 집은?
계약할 집의 등기부 등본을 확인했을 때 을구에 근저당권 설정이 되어 있는 집들도 있을 것입니다. 일단 아파트나 빌라 등 하나의 호실에 근저당권 설정이 이미 되어 있는 집이라면 해당 집을 담보로 이미 대출을 받은 상태이기에 이런 집과는 계약을 하시면 안됩니다.
이미 배당 최우선 순위가 정해진 상태이기 때문에 돈 사고가 발생했을 때 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 위험이 있기 때문입니다. 하지만 근저당권 설정이 되어 있어도 계약을 해도 되는 집들이 있는데요.. 만약 시가 10억원 하는 주택에 2억원의 근저당권 설정이 되어 있을 때 내가 전세 2억원에 계약을 한 후 전입신고와 확정일자를 받는 것으로 해당 근저당 외에는 내가 배당 최우선 순위가 될 수 있다면 이런 조건의 집과는 계약을 해도 별 문제가 없을 것 입니다.
(*혹여 부동산 사기로 인해 고통 받고 있을 경우 부동산 전문 법무 법인을 통해 해결 방법을 알아 보시는 것도 큰 도움이 되실 것 같습니다.)
돈 사고가 발생한다 해도 보증금을 충분히 돌려 받을 수 있기 때문인데요. 그러면 이와 같은 논리라면 다세대 주택에 공동담보 금액이 건물 전체 시가에 비해 한참 낮게 설정되어 있을 경우 이 또한 안심하고 전월세 계약을 해도 된다고 생각할 수 있을 것입니다.. 과연 안심해도 괜찮은 것일까요?
등기부 등본 속 공동 담보를 조심해야 하는 이유
한 세대가 아닌 빌라 등 다세대 주택의 등기부 등본에 공동 담보가 되어 있다면 헷갈리는 상황이 발생할 수도 있습니다. 계약할 집은 집 상태에 비해 저렴해 보이는 데다 여기에 집주인과 이미 말을 맞춘 부동산 중개인이 거짓 설명까지 곁들인다면 전월세 계약을 앞둔 사람은 마치 지금 계약하지 않으면 저 집을 놓치게 될 수 있다는 급한 마음에 덜컥 계약을 해 버리는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.
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반드시 직접 확인해야 하는 공동담보 주택수
요즘 다세대 주택에 공동 담보와 관련해 많이 발생하는 사기는 공동 담보가 된 주택수를 속이는 일 입니다. 예를 들어 빌라 한 건물에 10세대가 입주해 있고 건물주는 한 명인 경우 입니다. 건물 전체의 시세는 30억원 가량 되어 보이는데 근저당 설정이 된 공동담보 채권최고액은 6억원 밖에 되지 않습니다. 부동산 중개인은 공동담보에 대해 해당 건물 전체가 30억원인데 10세대 전부를 공동담보로 6억원을 대출 받은 것이기에 건물에 문제가 발생한다 해도 우선 순위에 따라 당신은 보증금을 돌려 받는데 아무 문제가 없을 것이라고 말합니다.
채권 최고액 낮고 우선 순위인데도 보증금 떼이는 경우
하지만 위와 같은 부동산 중개인의 설명은 거짓말일 수 있습니다. 만약 공동 담보로 잡힌 집이 10세대 전부가 아니라 사실은 3세대 뿐이고 한 세대 당 2억원씩 대출을 받은 것이라면 집에 문제가 발생할 경우 우선순위로 되어 있는 금융사에서 압류를 해 버리면 부동산 중개인의 말을 찰떡처럼 믿고 계약을 한 세입자는 보증금을 한푼도 돌려받지 못하고 퇴거를 당할 수 있는 것입니다. 그러면 등기부 등본을 확인하고 계약을 했음에도 보증금을 떼이는 상황을 맞게 되는 것입니다.
공동담보 설정된 등기부 등본 서류 확인 방법
지난 포스팅에서 등기부 등본을 확인하는 방법에 대해 알아 보았는데요.. 만약 근저당권 설정이 공동 담보로 되어 있는 경우 인터넷 등기소에서 등기 열람을 신청 한다면 열람할 집의 주소를 입력한 후 ‘공동담보/전세목록’을 체크하셔서 등기부 등본 열람이나 발급을 하신다면 공동담보로 묶여 있는 집들의 목록이 자세하게 모두 나와 있기에 부동산 중개인이나 집주인의 거짓말에 속아 넘어가지 않을 수 있습니다.
공동담보가 설정된 집은 무조건 계약하면 안될까?
사실 근저당권 설정이 되어 있는 집은 피할 수 있다면 피하는 것이 가장 좋겠지만 그렇게 모든 것을 따지면서 내가 가진 자금에 맞는 집을 구하기란 어려울 수 있습니다. 그리고 대부분의 신축빌라나 오피스텔을 건축할 때에는 건축주가 해당 건물의 전 세대를 공동 담보로 설정해 은행 대출을 받고 건물을 짓는 경우가 대부분이기에 근저당권이 설정되어 있다 해도 문제가 발생할 시 내 돈을 돌려 받을 수 있다는 계산이 나오는 집을 선택하는 것이 중요합니다.
지난 포스팅에서 소개드린 정부24 및 건축행정 시스템 세움터를 통해 건축물 대장을 확인하는 방법에 대해 궁금하시다면 위의 버튼을 통해 확인해 보시기 바랍니다.