원룸은 등기부 등본 또는 건축물 대장 등의 서류상에서 표기를 할 수 있는 명칭이 아닙니다. 그냥 편의상 원룸이라고 부르는 것이지 부동산 정식 명칭이 아닌 것입니다. 하나의 공간에 침실과 취사공간, 조그만 욕실이 다 들어가 있는 것을 원룸이라고 부르지만 보통 방 한 칸의 생활 공간을 편의상 통틀어 원룸이라고 부르고 있는데요.. 만약 임대인이 불법 쪼개기를 해 놓은 원룸을 잘못 계약할 경우 보증금을 100% 날려 버리게 될 수도 있기에 오늘은 다세대 원룸 및 다가구 원룸의 불법 쪼개기를 확인하는 방법에 대해 알아 보도록 하겠습니다.
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다가구 원룸 & 다세대 원룸
하지만 본인이 계약하려는 원룸이 다가구 건물이냐? 또는 다세대 건물이냐?에 따라 집을 계약하기 전에 반드시 확인해 보셔야 하는 내용들이 달라지게 됩니다. 만약 제대로 확인을 못한 상황에서 집주인이 전세 사기를 일으켜 버린다면 임차인이 해당 집에 이사를 온 후 확정일자도 받고 전입신고를 하고 거주를 하고 있다고 해도 우선변제권이 아무런 소용이 없게 될 수 있기 때문인데요.. 임차인이 계약한 집에 경매가 끝난 후 배당을 진행한다고 해도 임차인은 배당을 받을 수 있는 권리조차 갖지 못하는 입장이 될 수도 있습니다.
전월세 임대차 계약 하기전 확인할 사항
전월세 계약을 하려면 필수적으로 등기부 등본의 열람과 건축물 대장 또한 열람을 해야 하는데요.. 건축물 대장을 확인해 보면 해당 집이 다가구 주택인지 또는 다세대 주택인지에 대한 확인을 해 보실수가 있습니다.
다가구 주택 원룸 계약시 확인할 내용들
다가구 주택은 단독 주택에 해당하기에 해당 건물의 주인이 한 사람 또는 그 이상일 수도 있지만 건물 전체를 한 채의 세대로 보게 됩니다.
(*정부24 홈페이지에서 건축물 대장 열람을 신청 하셔서 편리하게 확인을 해 보시기 바랍니다.)
소유자와 근저당 설정 확인하는 방법
다가구는 등기부 등본을 확인 했을때 토지와 건물의 등기부를 각각 발급 받아서 확인을 하셔야 합니다. 토지와 건물의 주인이 다를 경우 복잡한 문제가 발생할 수 있기에 토지와 건물의 소유자가 동일한 원룸에 계약을 하시는 것이 안전합니다.
다가구 원룸 전입신고
다가구 원룸을 전입신고 할 때에는 호실은 기재하지 않고 건물의 지번으로만 전입신고를 해도 집이 경매로 넘어갈 경우 배당 순서에 따라 배당금을 받을 수 있습니다. 하지만 보다 명확하게 하려면 지번과 호실을 모두 기재하여 전입 신고를 하고 확정일자를 받으시는 것이 좋습니다.
다세대 주택 원룸 임대차 계약시 확인할 내용
다세대 주택은 아파트, 빌라, 연립 등과 같은 공동주택이며 한 건물안에 들어서 있는 각 호실들은 모두 개별적인 구분 소유 형태로 소유하게 됩니다. 원룸은 대부분 다가구 주택에 지어지지만 다세대 주택을 원룸으로 짖는 경우들도 있습니다. 하지만 다세대 원룸과 계약을 할 경우 아래에서 소개하는 내용들을 보다 꼼꼼하게 확인해 보셔야 합니다. 토지와 건물이 대지권으로 등록된 집합건물 등기부를 발급 받아 꼭 확인을 해 보셔야 합니다. 호실의 소유자가 각각일테니 나와 계약을 하려는 집주인이 소유자가 맞는지를 확인 하셔야 되고 등기부에 집합건물로 되어 있는지도 확인을 하셔야 합니다. 그리고 전입신고를 할 때에는 다세대 원룸의 경우 반드시 호실을 기재하셔야만 배당을 받을 수 있습니다.
건축물 대장의 세대수와 실제 집의 세대수가 동일한가?
원룸을 계약할때 매우 주의해서 확인해야 하는 내용입니다. 불법 쪼개기를 한 원룸을 계약할 경우 보증금을 다 날려버릴 수 있기 때문입니다. 다가구 건물에는 법적으로 원룸이 총 19개까지 들어갈 수 있는 것이 일반적 입니다. 전월세 계약을 하려고 할 때에는 건축물 대장에 나와 있는 각 층 별 가구수와 실제 건물에 들어서 있는 가구수를 확인해 보셔야 합니다. 그리고 다세대 건물 또한 건축물대장에 표기되어 있는 세대수와 실제로 건물에 분리되어 있는 각 호실별 개수를 확인 하셔야 합니다.
원룸 쪼개기 사례는 어떻게 발생할까?
(다세대라면 더욱 주의해야 할 원룸 쪼개기 수법)
원룸 쪼개기 사례의 경우 주로 오래된 다세대 건물의 원룸에서 많이 발생한다고 합니다. 빌라의 소유주가 1개의 호실을 두 개 등으로 불법 쪼개기를 한 후 두 개 이상으로 만든 집에 각각 세입자들을 받는 것인데요.. 예를들어 101호 빌라를 매입한 임대인이 해당 호실을 101호와 101호- A1호로 불법 쪼개기를 했다면 2명의 세입자를 받게 될 것입니다. 하지만 등기부 등본상에는 101호 밖에 없는 것이기에 101호- A1에 세를 든 임차인은 주인이 돈사고를 일으켜서 101호가 경매로 넘어갈 경우 101호에 세를 들고 있는 사람은 배당을 받을 수 있지만 등기부 등본에 존재하지 않는 101호- A1호에 세를 든 사람은 전입신고를 하고 확정일자를 받고서 살고 있다고 해도 전혀 배당을 받을 수 없게 되는 것입니다.
(*전세사기를 당한경우 국토부에서 운영하는 전세사기 피해자 지원관리 시스템 홈페이지에서 도움을 받을 수 있는 지원 내용에 대해 확인해 보시기 바랍니다.)
불법 쪼개기 또한 배당을 받을 수 있는 방법은?
하지만 만약 101호- A1호에 세를 든 사람이 – A1호가 아닌 101호의 일부로 전입신고를 하고 확정일자를 받았었다면 배당순서가 돌아 올 경우 후순위로 보증금을 배당 받을 수도 있습니다. 하지만 이러한 불법 건축물에 들어갈 경우 다양한 복잡한 일들이 발생했을때 불리한 상황을 겪게 될 수 있으며 빌라 등은 경매에 부쳐질 경우 낮은 값에 낙찰이 되는 경우가 많기에 후순위까지 배당의 순서가 오지 못하게 될수도 있습니다.
지난 포스팅에서 소개 드린 전월세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 된 경우 임대차 계약서를 분실한 임차인이 배당 신청을 위해 준비해야 하는 내용들에 대해 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.