지난 포스팅에서는 빌라 등 다세대 주택을 전월세 계약할 때 근저당 설정이 공동담보로 되어 있는 경우 조심해야 하는 상황에 대해 설명드렸었는데요.. 오늘 2부 포스팅에서는 공동 담보 설정이 된 집을 계약할 시에 계약서에 넣으면 좋을 특약내용과 안전하게 보증금을 지키기 위해 소액임차인에 맞는 규모의 집을 고를 경우 소액임차인이 될 수 있는 보증금 기준에 대해 알아 보겠습니다.
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계약전 반드시 특약으로 넣어야 할 내용들은?
다시 설명드리지만 공동담보로 근저당 설정이된 집을 계약하려 한다면 일단 위에서 설명드린 대로 등기부등본의 공동담보로 잡혀 있는 정확한 세대수와 대출금, 우선변제 순위를 확인하여 내 보증금을 돌려 받을 수 있을 것이라는 계산이 나와야 합니다. 그리고 집주인에게 임대차 계약서에 내가 넣는 전세 보증금은 은행으로 상환하여 내가 들어갈 세대는 공동담보 목록에서 제외할 것을 특약으로 넣어 달라고 요구해야 하는데요. 이것은 아래와 같은 순서로 진행 해야 합니다.
내가 살 전세집 공동 담보 목록에서 제외하기
내가 살게 될 전세집을 계약하며 공동담보목록에서 제외하려면 일단 세입자는 해당 집에 근저당 설정을 한 은행부터 방문을 해야 합니다. 그리고 해당 근저당권을 관리하는 은행 담당자를 만나 세입자인 내가 넣을 보증금을 은행에 대출금으로 상환할 경우 내가 들어가는 세대만 공동담보 목록에서 말소가 가능한지에 대해 확인해야 합니다.
은행과 가능하다는 협의가 되면 임대인과 계약을 진행한 후 내가 주는 보증금은 은행에 상환을 하여 내가 임차인 1순위가 되도록 해야 합니다. 이러한 내용이 은행, 집주인과 협의 되었을때 전세 계약을 하셔야 하며 집주인이 장난을 치지 못하도록 계약서에는 이 내용을 반드시 특약으로 넣으셔야 합니다. 특약 내용은 아래와 같은 내용을 참고 하시면 됩니다.
(*혹여 부동산 계약과 관련된 골치 아픈 문제가 발생했을 경우 부동산 전문 법무 법인의 도움을 받아 보시는 것이 좋습니다.)
전월세 특약으로 들어갈 내용
해당 계약은 잔금날 임차인이 지급한 보증금으로 해당 세대의 등기부에 설정된 공동담보 근저당권을 상환 및 말소하여 임차인이 1순위가 될 수 있도록 하는 조건의 계약이며 잔금 지급시 반드시 은행의 상환 계좌로 입금하지 않으면 해당 임대차 계약은 무효가 되며 이와 관련된 손해는 임대인이 배상하여야 한다. 등의 내용으로 특약을 넣으셔야 합니다. 보증금을 떼이지 않기 위한 계약이기에 돈이 좀 들더라도 부동산 전문 변호사에게 법적으로 안전한 특약 내용으로 검수를 받는 것이 안전할 수 있습니다.
소액임차인 최우선 변제금액 이하의 보증금으로 선택하기
돈이 많이 없어서 어쩔수 없이 근저당권 설정이 되어 있는 집을 선택하거나 공동담보로 대출을 받을 집을 선택해야 하는 상황이라면 서울, 수도권에서는 소액임차인에 대해 최우선 변제권을 주기에 보증금이 애시당초 최우선 변제금액 이내인 저렴한 집을 선택하시는 것이 좋습니다.
(*아래 버튼을 클릭해 소액 임차인 우선 변제 금액 등.. 알기쉬운 생활 법령 정보를 더욱 자세하게 확인해 보세요~)
일정금액의 보증금 1등으로 받을 수 있는 방법
최우선 변제권이란 계약한 집의 보증금이 소액임차인 기준에 해당할 경우 세입자가 계약을 하기 전에 이미 은행에 근저당을 잡혀 있는 집이라고 해도 해당 집으로 돈 문제가 생겼을 경우 보증금 중 일정금액을 선순위 근저당권 및 기타 권리보다 소액임차인에게 먼저 우선순위로 배당을 해주기 때문입니다. 때문에 나보다 앞서 근저당을 설정한 사람이 있어도 소액임차인이라면 일정 금액의 보증금은 1등으로 돌려 받을 수 있게 됩니다. 이 경우 먼저 소액임차인으로 최우선 변제권을 받고 전입신고와 확정일자를 받은 것으로 우선순위 배당까지 받게 된다면 보증금을 거의 떼일일 없이 다 돌려 받을수 있게 되기에 세입자가 가진 자금과 집의 상태에 따른 판단을 잘 하셔서 가장 보증금을 돌려받기 좋은 집을 선택하시는 것이 매우 중요합니다.
소액임차인 최우선변제금액 기준은?
21년도 5월11일부터 시행된 소액임차인 최우선 변제금액 이내의 보증금을 보장 받을 수 있는 기준은 집을 계약한 시점과 지역에 따라 아래와 같이 최우선 변제금액을 보장 받을 수 있는 액수에 차이가 있습니다. 23년도 2월21일 계약 건 부터는 보장 액수가 상향되었기 때문입니다.
2021년 5월11일부터
서울특별시
①소액임차인: 1억5천만원이하
②최우선변제금액: 5천만원 이하
수도권 과밀억제권역 및 용인, 세종, 화성, 김포
①소액임차인: 1억3천만원 이하
②최우선 변제금액: 4천3백만원 이하
광역시 및 안산, 광주, 파주, 이천, 평택
①소액임차인: 7천만원 이하
②최우선 변제금액: 2천3백만원 이하
그 밖의 지역
①소액임차인: 6천만원 이하
②최우선변제금액: 2천만원 이하
2023년 2월21일부터
21년도 5월11일부터 23년도 2월21 이전에 계약한 건에 비해 소액임차인에 해당하는 보증금 액수는 1천5백만원이 상향 조정되었으며 최우선 변제금액 보장액 또한 5백만원이 더 상향되었습니다.
서울특별시
①소액임차인: 1억6천5백만원 이하
②최우선변제금액: 5천5백만원 이하
수도권 과밀억제권역 및 용인, 세종, 화성, 김포
①소액임차인: 1억4천5백만원 이하
②최우선 변제금액: 4천8백만원 이하
광역시 및 안산, 광주, 파주, 이천, 평택
①소액임차인: 8천5백만원 이하
②최우선변제금액: 2천8백만원 이하
그 밖의 지역
①소액임차인: 7천5백만원 이하
②최우선 변제금액: 2천5백만원 이하
보증금으로 보유하고 있는 자금이 적을 경우 위와 같으 소액 임차인 기준에 대한 내용을 꼼꼼히 확인해 보시고 전월세 계약을 할 집을 선택하시는 것도 안전하고 좋은 방법입니다. 지난 포스팅에서 살펴 본 등기부 등본 속 공동 담보를 조심해야 하는 이유 1부에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 버튼을 클릭해 확인해 보시기 바랍니다.