부모님께 아파트를 증여 받았다면 시가를 기준으로 증여세 신고를 하셔야 합니다. 아파트 시가는 다른 주택들과 달리 네이버 pay 부동산, kb 부동산, 한국부동산원 등을 통해 최근 거래가를 확인해 볼 수 있는데요.. 때문에 최근 거래된 가격을 시가로 생각하여 증여세 계산 후에 증여세 공제를 하면 되겠다고 생각하실 수 있겠지만 상증세 세법에서 정하고 있는 시가는 이렇게 부동산 플랫폼에서 제공하는 시가와는 차이가 있기에 반드시 감정평가도 받으시고 세무전문가 분에게 의뢰를 하셔서 증여세 신고를 하시는 것이 좋습니다. 하지만 납세자가 평가 받은 시가와 과세 관청이 주장하는 시가에 차이가 있어 서로 주장이 엇갈리는 경우가 발생하기도 합니다.
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전문가에 의뢰해 증여세 신고 했는데 왜 잘못 신고가 되었나?
감정평가사에 의뢰를 하여 아파트 감정 평가도 받고 세무사 사무실에 맡겨 증여세 신고를 했음에도 과세관청에서는 증여세 신고가 잘못되었으니 덜 낸 금액에 대해 세금을 다시 재납부 하라는 통보를 받는 경우도 생길 수 있습니다. 전문가에게 맡겨 증여세 신고를 했음에도 잘못 신고가 되었다고 통보를 받는 이유는 과세관청과 납세자가 ‘시가’를 판단한 기준에 차이가 있었기 때문입니다.
그러면 의뢰를 맡긴 감정평가사와 세무사 사무실이 엉터리로 일을 해서 이러한 결과가 생긴 것일까요? 그렇지는 않습니다. 이 말은 과세관청에서 세금에 대해 판단하는 내용이 모두 100% 무조건 맞지는 않기 때문에 납세자와 과세관청의 세금에 대한 주장에 차이가 생길 경우 납세자는 조세 불복을 통해 과세관청이 주장하는 내용의 부당함에 대해 주장을 하고 소송을 통해 불합리한 부분을 따르지 않아도 되는 권리를 얻게 될 수 있습니다. 그러면 아파트 증여재산은 어떻게 평가를 하는지에 대해 알아 보겠습니다.
아파트 증여재산 평가방법
kb 부동산에 공개되어 있는 최근 실거래가는 가볍게 시가를 확인하고 참고해 보는 자료 정도로만 이용을 하시고 증여세 납부를 하셔야 하는 경우라면 반드시 감정평가를 받으시고 전문 세무사 분에게 의뢰를 하셔서 증여세 신고를 하여야 후에 잘못된 증여세 신고로 가산세까지 추가 납부하는 상황을 방지할 수 있습니다.
(*과세관청과 증여재산에 관련된 분쟁이 발생했다면 조세 전문 법무법인의 도움을 받아 해결해 보세요.~)
상증세법에 따른 증여재산 평가 원칙의 기준
상승세법에서 정의하는 시가의 의미는 증여세가 부과되는 재산의 경우 증여일 현재의 시가를 따라야 하며 그 가액은 불특정 다수간에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정된 가액이어야 합니다.
증여재산 평가 기간
증여재산에 대한 시가를 평가할 때에는 평가기간에 대한 기준이 있으며 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지로 정해져 있습니다. 이 기간 안에 증여가 이루어질 당해 재산의 매매가액 및 감정가액, 수용가액, 경매가액, 공매가액 등이 있다면 시가로 인정을 받을 수 있으며 증여재산과 유사한 매매가액 또한 시가로 인정을 받을 수 있습니다.
보충적 평가 방법으로 시가를 평가해야 하는 경우
위의 설명과 같이 증여재산 시가에 대한 평가 기준으로 삼을 만한 재산이 아무것도 없는 경우라면 보충적 평가방법을 통해 재산가액을 평가할 수 있으며 보충적 평가 방법에 해당 되는 것은 공동주택인 아파트, 연립, 다세대 의 경우 국토부 장관이 공시하는 공동주택 가격이 있으며 토지 또한 국토부 장관이나 시, 군, 구청장 등 지자체에서 고시하는 표준지 나 개별 공시지가가 있습니다.
증여세 신고를 위한 시가 기준을 따르는 순서
아래의 순위들 중 1순위를 가장 먼저 따라야 하며 만약 상위 순위가 없다면 내림차순으로 차례대로 적용 순위를 따르면 됩니다.
①1순위 당해 재산 매매가액
②2순위 감정가액
③3순위 보상 및 경매, 공매가액 등
④4순위 유사매매가액
⑤5순위 보충적 평가(기준시가)
증여세는 신고를 하는 시기가 매우 중요하다고 하는데요.. 만약 위의 재산평가 우선순위들 중 1순위부터 4순위까지 기준을 삼을 만한 가액이 없는 경우 시가보다는 낮은 가액이 설정되어 있는 기준시가를 아파트 시가로 평가하여 증여세를 납부할 수도 있습니다.
논쟁이 발생할 수 있는 부분
유사매매 가액은 유사매매가액을 사례로 신고를 한 것이지만 그 유사 대상이 잘못 선정되는 경우도 있는데요.. 유사대상을 선정하는 기준은 용도, 종목 침 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 자산에 대한 매매 가액을 기준으로 삼아 신고를 할 수 있지만 어떤 유사 대상을 선정 했는냐에 따라 산출된 가액에는 차이가 생길 수 있기에 이로 인한 세무서와 납세자 간에 이견이 발생할 수도 있습니다.
(*과세 관청과 아파트 증여 관련 법적 분쟁이 발생한 경우 부동산 전문 법무 법인의 도움을 받아 보세요~)
과세관청이 납부한 증여세를 문제를 삼는 이유는?
감정평가를 다 받고 시가 기준을 위의 우선순위를 기준으로 증여세 신고를 했음에도 세무서에서 자신들이 계산한 증여세로 다시 세금 신고를 하라는 통보를 해오기도 하는데요.. 물론 위의 시가 평가 방법에 따라 증여세를 납부했다면 산정방식에는 문제가 없을 테지만 납세자가 따른 산출된 증여세 금액에 대해 너무 과소평가를 한 것이라고 판단해 문제를 삼는 것 입니다. 그러면 왜 이러한 상황이 발생되는 것일까요?
과세관청이 인정하는 시가의 기준
아파트 기준시가가 10억원 이하라면 감정평가 기관 한 곳의 감정평가액을 시가로 인정해 주지만 10억원을 초과한다면 두 곳 이상의 감정기관을 통해 평가를 받은 후 그 평균 가액을 시가로 설정해야 합니다. 하지만 문제는 누가 어떤 감정평가 기관에 평가를 맡기느냐에 따라 시가로 평가된 금액에 차이가 생길 수 밖에 없다는 점인데요.. 아무래도 납세자가 의뢰한 감정평가 기관의 감정평가액은 시가가 좀 낮게 산출이 되는 경향이 있고 세무서가 의뢰한 기관에서는 시가를 높게 산출되는 경향이 있기 때문입니다.
납세자는 과세관청의 주장을 모두 따라야 할까?
무조건 과세관청의 주장을 따를 필요는 없습니다. 과세관청의 주장을 따르기에는 애매한 부분이 있다고 생각된다면 납세자는 조세불복을 통해 내가 평가 받은 감정가액이 보다 객관적인 교환가치를 반영한 시가에 더 가깝다는 것에 대해 설득하고 주장하여 소송을 통해 보다 적절한 판단을 받아 볼 수 있습니다. 증여 받은 재산의 규모가 클수록 증여세 액수도 커지기에 세금적 불이익을 겪지 않도록 반드시 감정평가기관 , 세무사 및 조세전문 변호사 분의 도움을 받아 증여세 신고를 하시는 것이 좋습니다.
지난 포스팅에서 소개 드린 기업이 ipo 기업 공개를 한 후 발생할 수 있는 좋은 점과 단점은 무엇이 있을 지에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.