전국적으로 긴 시간 동안 전세 사기가 지속적으로 발생하게 되면서 전세로 집을 구하고 임대차 계약을 맺는 세입자들은 대부분 따로 돈을 들여 HUG 주택도시보증공사에서 전세 보증보험에 가입하는 경우들이 많을 것 입니다. 세입자 입장에서는 사기를 당한다 해도 전세 보증보험을 통해 보증금을 돌려 받을 수 있을 것이라는 기대를 했을 텐데요.. 하지만 이렇게 전세보증보험에 가입을 했음에도 불구하고 전세사기를 당한 후 보험금을 청구할 경우 보증보험 이행청구를 거절당하는 경우도 발생이 되고 있습니다.
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이렇게 되면 hug 전세 보증보험에 가입한 것이 아무런 소용이 없게 되는 것인데요.. 세입자는 전세 보증금은 물론 따로 비용을 들여 가입해 두었던 보험료까지도 몽땅 날려 버리게 되는 것입니다. 오늘은 왜 이러한 상황들이 생기는 것이며 전세보증금을 지키기 위해 가입한 보증보험을 전세 집으로 문제가 생긴 경우 제대로 활용할 수 있는 방법에 대해 알아 보겠습니다.
보증보험에 가입을 했음에도 전세 보증금 못 돌려받는 사례들
허그 전세보증 보험에 가입을 해 두었음에도 막상 살고 있는 전세 집에 문제가 생긴 경우 보증금을 못 돌려받는 이유들에 대해 알아 보겠습니다.
계약기간 도중 전출한 경우
임차인은 전세로 들어가는 집에 잔금을 치르고 이사를 했다면 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받을 텐데요.. 어떠한 경우에도 전세 임대차 계약기간 동안에는 절대로 전출을 해서는 안됩니다. 물론 갑자기 거주지를 옮길 수 밖에 없는 상황이 발생한 것이라면 반드시 보증보험기관에 연락을 하여 본인 사정에 대해 설명을하고 그에 맞는 방법을 안내 받아야 합니다. 하지만 문제는 이러한 경우로 전출을 하는 것이 아니라 집주인의 부탁에 의해 잠깐 동안 전출을 해주는 경우인데요.. 절대로 집주인의 부탁을 들어주어서는 안됩니다.
(*전세 보증 보험의 가입이 필요하거나 전세 사기로 인해 지원이 필요한 경우 HUG 주택도시보증공사를 통해 지원을 받아 보세요.)
집주인은 왜 전세 계약기간 도중에 전출을 부탁할까?
그러면 집주인은 왜 세입자에게 계약기간이 종료되지 않았음에도 며칠만 전출을 해 달라고 부탁하는 것일까요? 다른 이유를 대겠지만 실제 이유는 해당 집을 담보로 대출을 받기 위해서 입니다. 세입자가 이사를 오면서 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 우선 변제권과 대항력이 생기게 됩니다. 때문에 임대인은 돈이 필요해도 해당 집으로 대출을 받기가 어려워지게 되는데요.. 하지만 세입자가 잠시 주소지만 다른 곳으로 전출을 해 준다면 은행에서는 자신들이 근저당권을 설정해도 우선 변제권을 가져갈 수 있게 되기 때문에 대출을 해주게 되는 것입니다. 하지만 이렇게 되면 며칠 후 다시 주소지를 해당 전세집으로 옮긴다고 해도 세입자는 이미 우선 변제권을 은행등의 다른 근저당권 설정자에게 빼앗기게 되는데요.. 뿐만 아니라 보증보험사에서도 계약기간 도중 단 하루라도 전출을 한 세입자에게는 전세 보증보험금을 지급해 주지 않는다고 하니 절대 전입신고를 변경하는일이 없도록 해야 합니다.
임대차 계약기간을 연장했다면 반드시 보증보험 또한 계약을 연장할 것
법적으로 전세 계약은 2년 단위로 하게 되어 있는데요.. 보증보험 또한 2년단위로 계약을 하게 됩니다. 만약 계약갱신 청구권등을 사용하여 기존의 전세 계약을 연장했다면 반드시 허그 보증보험 또한 세입자 본인이 직접 연락을 해서 보험 연장 신청을 하셔야 합니다. 연장을 하지 않았다가 사고가 발생하면 보험금 청구를 거부 당하게 된다고 하는데요.. 보험사에서 알아서 연장을 해주는 일은 없기 때문에 반드시 잊지 말고 직접 연장 신청을 하시기 바랍니다.
(*억울하게 전세 보증금을 떼였거나 전세 보증보험에 가입을 했음에도 보험금 청구를 거부 당하여 법적 소송이 필요한 경우 부동산 전문 법무법인의 도움을 받아 보세요.)
보증금이 변경된 경우 반드시 보증보험사에 알려 줄 것
또한 계약을 연장하면서 보증금을 올려주게 되었다면 보증금 변경에 대한 내용을 반드시 보험사에 알려 주어야 합니다. 변경된 보증금을 알려 주면서 허그 담당자에게 보험 재가입이 필요한지 등을 질문해 보고 계속해서 전세 계약기간 동안 보증보험을 지속할 수 있는 방법에 대해 안내를 받고 필요한 부분들을 이행하셔야 합니다.
임대차 계약 기간을 연장하지 않는 경우
전세로 살던 집에서 사정에 의해 도중에 임대차 계약기간을 해지하게 되었거나 또는 기존 계약이 종료되는 시점에서 전세 계약을 더이상 재연장 하지 않는 경우입니다. 임대차 계약 중도 해지나 재연장을 하지 않게 되었다면 세입자 또한 임대인에게 피해가 가지 않도록 미리 본인의 의사를 전달 해야 하는데요.. 집주인에게 내용증명을 보내거나 아니만 통화, 문자, 카톡 및 계약 종료를 입증할 수 있는 관련 서류 등을 통해 분명하게 자신의 의사를 밝히고 보증금을 돌려 받아야 할 것입니다.. 하지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 깡통 전세여서 집주인에게 돈이 없는 상황이라면 보증보험에 보험금을 청구해야 할 것입니다.
임대차 계약 중도 해지 전 세입자가 먼저 해야 할 일
부득이한 사정으로 인해 계약기간 도중에 중도 해지를 해야 하는 경우가 생겼다면 세입자는 반드시 먼저 보증보험사에 문의를 해서 중도해지에 대한 사유를 밝힌 뒤 후에 보증금을 못 받는 문제가 생길 경우 보험금을 청구 할 수 있는지에 대한 여부를 꼭 미리 확인해 보셔야 합니다. 혹여라도 계약만기가 되지 않은 이유로 보험사가 보험금 청구를 거부할 경우 세입자는 큰 피해를 입게 되기 때문입니다. 그리고 만약 세입자가 임대인에게 계약 해지와 관련된 내용증명 우편물을 보낸 것이 반송이 되어 돌아 왔고 집주인과도 원활한 연락이 되지 않는다면 바로 지체하지 말고 법원에 공시송달 신청을 하셔서 계약종료 60일 전에 공시 송달 효력이 발생할 수 있게 미리 준비해 두는 것이 중요 합니다. 공시송달은 법원에서 결정문을 내려주는 확실한 제도라고 하는데요.. 임대인과 연락이 어렵다면 이 방법을 사용하는 것이 좋다고 합니다.
집주인이 변경된 경우
계약기간 도중에 집주인이 변경되었거나 전화번호가 변경된 것 또한 이러한 사실을 입증할 수 있는 통화 녹음, 문자 및 카톡 캡쳐를 증거자료로 남겨 두시고 보증보험에 연락을 해서 집주인이 바뀐 사실과 전화번호 변경 사실에 대해 알려준 뒤 자신이 가입한 보증보험을 보장 받는데에 문제가 없는지에 대한 안내를 요청해야 합니다.
계약의 종료를 입증할 수 있는 서류 문서들은?
법적으로는 임대차 계약을 종료하게 된 경우 실제 계약 당사자들끼리 통화, 문자, 카톡, 내용증명등을 통해 중도 해지에 합의한 증거 자료들을 사적 자체 원칙으로 중요하게 적용을 한다고 하는데요.. 하지만 보증보험사에서는 자신들의 규정을 내세워서 보증보험사 당사에서 제공하는 중도해지 합의서나 계약종료 확인서를 작성하고 집주인의 인감도장 또는 임대차 계약서에 찍혀 있는 도장과 똑같은 도장이 찍혀 있는 문서를 받아 오라고 요구를 한다고 합니다… 이렇게 하지 않을 경우 보험금 청구를 거부하는 일들도 많이 발생을 하고 있다고 하는데요. 이러한 보증보험사의 처분이 법적으로 명확하게 인정이 되는 것도 아닌것 같은데 그럼에도 문제가 불거질 경우 소송을 통해 법의 판결을 받아야 하기에 오랜 시간이 걸리고 비용도 부담되는 소송까지 가는 것 보다는 차라리 세입자가 먼저 계약 해지를 하기 전에 보증보험사에 자신의 상황을 알리고 필요한 절차에 대해 안내를 해 줄 것을 요청해 보는 것이 문제를 쉽게 해결할 수 있는 방법이 될 수도 있을 것입니다. 물론 보증보험사의 처분이 다 옳은 것은 아니기 때문에 불합리한 주장을 하며 보험금을 지급하지 않으려 한다면 전세금을 떼인 세입자는 무조건 응할 것이 아니라 소송을 통해서라도 올바른 처분을 받도록 해야 할 것입니다.
지난 포스팅에서 소개드린 임금 체불을 당한 근로자가 대처할 수 있는 방법인 노동청 신고부터 민사 소송을 제기하는 방법에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.