저가양도란 시가보다 싸게 파는 것을 말하는데요. 여기서 시가란 원칙적으로 부동산 매매가액인 실거래가를 뜻 하는 것이지만 이외에도 공시지가, 기준시가, 개별주택가격 이러한 것들 또한 모두 부동산 시가에 포함 됩니다. 오늘은 부모가 소유하고 있는 주택을 자녀에게 시가보다 싼 값에 파는 저가양도의 개념과 저가양도를 해도 증여세와 양도세를 안 내거나 세금을 절세할 수 있는 방법들에 대해 알아 보겠습니다.
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가족간 저가양도 인정 범위
상증세 법에서는 부모자식간에 부동산 등을 팔고 사는 재산상의 거래를 특수인간의 거래로 봅니다. 이때 시가에 비해 3억원이나 30%를 넘지 않는
범위에서만 매매를 한다면 나라에서도 가족간에 이정도쯤은 싸게 거래 할 수 있는 것으로 인정 해 주어 증여세를 부과하지 않고 있습니다.
증여세 없이 저가양도 하려면
(*3억원 또는 시세의 30% 중에서 선택)
저가양도를 시행 할 때에는 3억원과 30%의 개념에 대해 알고 있어야 합니다. 이게 무슨말인가 하면.. 세법에서 증여세 없는 저가양도를 인정 받으려면 시가보다 30%가 저렴한 금액과 시가보다 3억원이 싼 금액 중에서 더 작은 금액 만큼을 시가에서 차감 한 후에 그 남은 금액 이상 만큼만 시가보다 싸게 팔아야 증여세가 부과되지 않는다는 말 입니다. 예를 들어 누군가가 시가 5억원인 집을 자녀에게 저가양도 하려고 합니다. 5억원의 30%는 1억5천만원인데요.. 이때 3억원보다 싼 1억5천만원을 적용하여 5억원보다 1억5천만원 만큼만 싸게 팔아야 증여세가 부가되지 않을 수 있는 것입니다.. 때문에 이 경우는 부모가 3억5천만원 이상으로만 저가양도를 한다면 증여세는 부과되지 않습니다.
기준시가보다 30%를 싸게 판다면
서두에서 기준시가 또한 시가에 해당 된다고 설명 드렸었는데요.. 예를들어 시가는 10억원이고 공시가격은 6억원인 주택이 있습니다. 6억원의 30%는 1억8천만원인데요.. 만약 부모가 해당 주택을 기준시가보다 싸게 저가 양도를 하려 한다면 해당주택에는 3억원보다 싼 1억8천만원(시가 30%)을 적용해야 합니다.
6억원(기준시가) – 1억8천만원(시세30%) = 4억2천만원
이렇게 기준시가인 6억원보다 30%(1억8천만원)가 저렴한 4억2천만원 이상으로 저가 양도를 하는 것도 자녀에게 증여세가 과세되지 않는 방법이 될 수 있습니다.
양도소득세
하지만 양도세는 조금 다릅니다. 만약 1세대 1주택자인 부모가 시세 10억원인 아파트를 7억원에 자녀에게 저가양도 했다면 자녀에게도 증여세가 나오지 않고 부모분에게도 양도세가 부과되지 않을 수 있는데요.. 하지만 시세 10억원의 반값에도 미치지 않는 공시가 30%이하의 금액에 저가 양도를 하게 되면 지나치게 싸게 넘긴 특수관계자 사이의 매매로 인정하여 부모분에게는 양도세가 부과될 수 있습니다.
3억원과 시가의 5% 중에서..
증여세의 경우 시가보다 30%가 저렴하거나 3억원 중에서 더 싼 금액을 적용해야 증여세가 없다고 설명드렸었는데요.. 하지만 양도소득세의 경우 3억원과 집 시세의 5% 중에서 더 적은 금액을 차감한 값 이상으로 저가양도를 해야만 부모분 또한 양도세를 내지 않을 수 있습니다.
저가양도 양도세.. 어떻게 부과될까?
저가양도는 납세자의 주택수와 주택가격, 취득가액 등 다양한 요인에 따라 결과가 달라지기에 전문가의 도움을 받는 것이 좋은데요.. 예를 들어 시가 10억원의 집을 7억원에 저가양도 하였다고 해도 부모의 취득가액이 4억원이어서 취득가액과 시세의 차이가 많이 난다면 양도세는 4억원과 7억원의 차액인 3억원에 부과하지 않고 실세 시세인 10억원에 적용하여 6억원에 대해 양도세를 부과하게 됩니다. 특수관계인간의 너무 저렴한 저가 양도를 막기 위해 차액이 너무 큰 부분에 대해서는 증여로 간주하겠다는 뜻 입니다.
저가양도는 1년에 1번만..
저가양도를 1년에 1건 이상 하게 되면 합산하여 계산을 합니다. 세금을 과하게 발생시키지 않으려면 1년에 1건만 진행하시고 또 양도를 하셔야 할 일이 있으다면 1년이 지난 후 하시는 것이 좋습니다.
자금출처의 입증 및 실제 계좌이체
가족간 거래인 특수관계인간에 재산상의 거래가 발생하면 과세관청에서는 혹여 증여가 될만한 부분은 없었는지에 대해 보다 보수적인 입장에서 꼼꼼하게 자녀의 자금 마련 출처와 실제 계좌이체가 진행되었는지.. 그리고 향후 부모가 매수대금을 받은 것은 어떻게 사용되었거나 보관되고 있는지에 대한 부분을 국세청에서 일정기간동안 살펴보게 됩니다. 만약 주택 매수대금을 다시 자녀에게 돌려 준 것으로 밝혀지면 부모와 자녀에게는 뒤늦게 증여세와 양도세가 부과될 수 있습니다. 오늘은 부모자식간에 시세보다 싸게 주택을 넘겨주는 특수관계인간 저가양도에 대해 알아 보았습니다.
지난 포스팅에서 진행한 증여로 오해 받지 않는 가족간 계좌이체 방법들에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.