집주인이 거부한다 해도 이사를 가고 나면 반드시 전입신고 및 확정일자 받는 것을 기한 내에 마치셔야 합니다. 오피스텔에 거주하기 위해 전세 또는 월세 계약을 하는 경우 특히나 집주인이 전입신고 거부를 하는 경우들이 있는데요.. 월세를 좀 싸게 해 줄테니 계약서에 전입신고를 하면 안된다는 조항까지 넣어 계약을 하자고 합니다. 한푼이 아쉬운 세입자의 경우 혹해서 이러한 계약서 조항에 응하게 되는 경우도 많으실 것 같은데요.. 하지만 가뜩이나 사고가 잦은 오피스텔 임대의 경우 임대차 계약 체결 후에 해당 오피스텔에 문제가 생기게 된다면 소중한 보증금은 한푼도 돌려받을 길이 없어지게 됩니다.
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전세 보증금 사고 발생 이후 전입신고 해도 될까?
어느날 잘 살고 있던 오피스텔이 갑자기 경매에 넘어가게 되었다는 결정 통보를 받게 된다면 하늘이 노래지면서 세입자는 재빨리 전입신고라도 해서 전세 보증금 사고 대응을 위해 서두르게 될 텐데요.. 하지만 이미 등기부에 경매개시 결정 등기가 되고 난 이후라면 전입신고를 해도 소용이 없게 됩니다. 세입자가 이사 후 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받는다고 해도 내 앞에 우선순위의 세입자가 있다면 집에 문제가 생겼을 때 온전한 보증금을 받기가 어려울 수 있도 있는데요..
하지만 아예 전입신고 자체를 하지 않게 된다면 보증금을 돌려 받을 수 있는 법적 장치가 아무것도 없는 것이기에 소중한 목돈을 모두 날려버리게 될 수 있습니다.
집주인 제안으로 전입신고를 못하게 된다면..
임대차 계약을 체결하기 전부터 전입신고를 거부하는 집주인이라면 그런 오피스텔은 애초에 계약을 하시면 안됩니다. 하지만 처음에는 얘기가 순조롭게 진행되어 계약까지 가게 되었는데 임대인이 갑자기 임대료를 낮춰줄 것을 제안하며 전입신고를 하지 말 것을 특약으로 넣는 경우도 있을 텐데요.. 새로 이사갈 집주인과 얘기가 잘 되어 살고 있던 집의 이전 집주인과도 이사를 갈 것으로 얘기가 끝났다면 세입자는 갈곳이 없어 질 수 있기에
새 집주인의 제안을 거절하기 어려워 특약 내용에 응하게 될수도 있을 것입니다. 하지만 이렇게 세입자를 불리하게 만드는 특약은 임대차 보호법에서 강하게 규제하는 불가 특약에 해당하기에 세입자가 지키지 않는다고 해도 문제될 것이 없습니다.
임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다?
집주인의 전입신고 거부는 임차인에게 불리함을 초래할 수 있는 억지 약정이기에 주택임대차 보호법 조항에도 어긋나는 규정입니다. 때문에 계약서 상에 임차인에게 불리한 억지 특약을 넣는다고 해도 법에서 강력하게 규정하고 있기에 임대인이 넣은 특약은 그 효력은 발생하지 못하게 됩니다. 하지만 이러한 특약 내용을 새내기 부동산 중개인의 경우 잘 모르고 있는 경우들도 있어서 세입자도 모르고 중개인도 모르게 되면 특약을 그대로
따르는 안타까운 상황이 발생할 수도 있는데요.. 만약 중개인이 잘 모르고 있다면 세입자가 중개인에게 법적인 내용에 대해 확실하게 확인해 줄 것을 요구하고 반드시 전입신고를 하셔야 합니다.
임대인은 왜 전입신고를 못하게 하는 것일까?
아파트, 빌라 할 것 없이 전입신고를 거부하는 집주인들이 있기는 하지만 그 중에서도 특히 주거용으로 계약하는 오피스텔 임대인들이 전입신고 거부를 하는 경우들이 많습니다. 이유는 세입자가 전입신고를 하게 되면 해당 오피스텔이 주택으로 등록되기에 임대인의 주택수가 늘어나게 되기 때문입니다. 집주인이 1주택자인경우 해당 오피스텔로 인해 2주택자가 되어 무거운 양도소득세를 납부해야 하기 때문입니다. 또한 주거용 오피스텔임에도 업무용으로 등록을 하여 해당 오피스텔에 대해 건물분의 부가가치세 환급을 받는 사람들도 있기에 만약 세입자가 전입신고를 해 버리게 되면 부가세 환급을 다시 추징당하게 되기 때문입니다.
전입신고는 언제까지 해야 할까?
임차인은 이사를 하고 나면 14일 이내에 새로운 거주지가 속한 주민센터에 직접 방문해 전입신고를 하시거나 정부24시 홈페이지에서 비대면으로 간편하게 전입신고를 하실 수 있습니다.
이사 후 전입신고 및 확정일자 반드시 진행해야 하는 이유
이사를 하며 잔금을 치른 후 반드시 전입신고를 해야 하는 이유는 만약의 사고를 대비해서인데요.. 먼저 전입신고를 하고 이사를 통해 점유를 하게 되면 전입신고와 점유라는 두가지 조건에 의해 임차인은 해당 집이 경매에 부쳐질 경우 대항요건을 갖추게 되고 일정금액을 최우선 변제 받을 수 있는 권리를 얻게 됩니다. 여기서 일정금액 최우선 변제란 서울과 수도권의 경우 살던 집에 보증금 사고가 발생했을 때 법에서 정한 기준 금액 이하의 소액임차인들에게 보증금의 일정 부분을 해당 임차인보다도 더 먼저 근저당을 설정한 권리들이 있다고 해도 우선 변제를 받을 수 있게 혜택을 주기 때문입니다. 여기에 확정일자까지 받아두게 된다면 경매가 진행되었을 때 순위대로 배당을 받을 수 있는 우선변제권까지 취득하게 되어 비교적 안전하게 소중한 보증금을 돌려 받을 수 있게 되는 것입니다.
전입신고 및 확정일자 외에 내 보증금을 지킬 수 있는 방법은?
하지만 세입자 본인의 사정에 의해서도 피치 못하게 전입신고를 하지 못하는 경우가 생길수도 있을 텐데요.. 반드시 해야 하는 전입신고 및 확정일자 받기 이지만 여의치 못하다면 등기부에 전세권 등기 설정을 하는 방법이 있습니다. 전세권 등기 설정을 하게 되면 사고 발생시 순위에 따라 배당을 받을 수 있는 우선변제권 효력이 발생하기 때문인데요.. 하지만 등기부 전세권 설정은 집주인의 허락을 받아야 하며 비용 또한 발생할 수 있기에 전입신고와 확정일자를 받는 것이 안전하고 비용 또한 들지 않는 방법입니다.
임차인에 불리한 계약을 종용하는 공인중개사
요즘은 공인중개사가 가담된 보증금 사고 또한 많이 발생하는 편인데요.. 공인중개사가 전입신고 불가 특약에 대해 잘 몰라서 집주인의 주장을 따르는 경우라면 세입자가 이 내용에 대해 알 경우 공인 중개사에 시정해 줄 것을 요구하여 불이익이 없는 계약서를 작성하면 되지만 공인중개사가 자신의 이익을 위해 전입신고를 안 하는 것으로 임차인에 불리한 계약을 종용한다면 임차인의 권리를 방해하는 것이기에 이는 공인중개사 법에서 금지하는 행위로 처벌 대상이 될 수 있습니다.
요즘 너무 많은 부동산 사고가 발생하기에 공인 중개사를 통해서 하는 계약이라고 해도 너무 공인 중개사 말만 믿어서도 안되며 세입자 또한 보증금 사고를 미연에 예방할 수 있게 관련 정보를 많이 찾아 보고 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 지난 포스팅에서 진행한 다양한 금 투자 방법들에 대한 내용과 가장 수수료가 저렴해서 좋은 수익률을 만들 수 있는 방법에 대해 궁금하시다면 위의 버튼을 클릭하셔서 확인해 보시기 바랍니다.