투자를 위해 아파트와 땅 중에서 고를 경우 잘 고른 땅의 땅값이 훨씬 크게 상승하는 경우가 많은데요. 주택은 시간이 지날수록 감가상각이 발생하기에 유지 보수를 하거나 재건축을 해야 하지만 토지는 감가상각 대상이 아니며 더 긴 시간 동안 상승할 가능성이 있기 때문입니다. 하지만 가치가 없는 땅을 잘못 사게 될 경우 건축 허가가 나오지 않아서 쓸모가 없는 땅이 되어 버릴 수도 있고 이런 땅은 당연히 팔기도 힘들어 지기에 거액의 돈만 묶이게 되는 상황이 생기게 될 수도 있습니다.
Table of Contents
가치있는 땅의 조건
강남 3구에 속해 있는 땅이 다른 지역의 땅에 비해서는 훨씬 비쌀 것이며 지방에 있는 땅 보다도 훨씬 높은 값에 거래가 될 것입니다. 땅을 살 때에는 건축용도로 사는 사람도 있고 투자 용도로 매입하는 사람도 있을 텐데요.. 이때 사려는 땅이 위치해 있는 곳이 상업용인지 제1종, 2종 주거지역인지.. 아니면 제3종일반주거지역인지에 따라 땅값이 크게 차이가 날 것입니다.
물론 땅의 용도 지역을 잘 확인하여 목적에 맞는 땅을 사는 것이 정말 중요할 텐데요.. 하지만 가장 중요하게 확인해야 하는 부분은 해당 땅의 위치가 ‘도로와 붙어 있는 땅’인지의 도로 접도 유무가 가장 중요 합니다. 도로와 붙어 있는 땅을 사야지만 건축 허가를 받을 수 있기 때문인데요.. 도로와 떨어져 있는 땅을 맹지라고 하며 맹지는 건축허가를 받지 못하게 될 수 있기에 가치가 없는 땅인 경우가 많습니다.
가치가 있는 땅은 도로와 어느 정도 붙어 있어야 할까?
도시의 경우 땅에다가 주택을 짓기 위해서는 내 땅이 폭4m 이상의 도로와 2m 이상 접해 있어야 합니다. 하지만 행정구역이 면인 비도시 지역의 경우 도로와 접해 있는 거리 기준이 도시에 비해 좀 더 완화되어 있기는 하기에 땅을 구입하시기 전 확인을 해 보셔야 합니다.
(*토지와 관련한 분쟁을 겪고 계신 경우 법적인 도움이 필요 하시다면 토지 전문 법무 법인의 도움을 받아 해결해 보시기 바랍니다.)
내 땅 앞의 도로는 누구의 소유일까?
도로의 종류는 다양합니다. 하지만 보통 주택을 지을 땅 앞에 있는 도로는 공도가 많은 데요.. 공도란 시, 군, 구청 등 지자체나 국가가 소유하고 있는 도로를 말합니다. 만약 내가 사려는 땅이 정부 소유의 공도와 접해 있는 것이라면 집을 짓기 위한 건축 허가를 어렵지 않게 받을 수 있지만 도로가 다른 누군가 개인이 소유하고 있는 땅인 사도일 경우 건축법상도로 해당 여부에 따라 건축허가를 받을 수도 있고.. 또는 못 받게 될 수도 있습니다.
지적도 상에 보이지 않는 개인 소유의 도로
개인이 소유하고 있어서 지적도 상에는 보이지 않지만 실제로는 도로로 사용하고 있는 땅을 현황도로라고 합니다. 만약 내가 사려고 하는 땅 앞에 이 현황도로가 있어서 도로와 땅의 접도 기준이 충족될 경우 이 개인 소유의 현황도로를 집입로로 사용할 수 있는 경우 건축허가가 나는 경우도 있습니다.
도로 주인이 허락해 주는 경우
내가 사고 싶은 땅의 위치가 외부로 나가기 위해서는 누군가의 사도를 통과하여야만 이동할 수 있는 곳에 위치한 경우 절대 이 땅은 사지 않는 것이 좋습니다. 이러한 개인 소유의 현황도로는 지자체에서 허가를 내주는 경우도 있지만 주로 거절을 당하는 경우가 많은데요.. 이유는 사도의 주인이 시군구청에 민원을 넣어서 허락도 없이 자신의 땅을 통과하는 것에 대해 문제를 삼을 수 있기 때문입니다. 따라서 이렇게 ‘공도’와 거리가 떨어져 있는 땅에 주택을 지으려면 ‘사도’의 땅주인으로 부터 도로 사용승낙서를 받아 와야지만 지자체 담당 부서에서도 안심하고 주택을 건축할 수 있는 허가를 내 줄 수 있는 것입니다.
도로 사용승낙서 받으면 안전할까?
만약 사도의 주인을 찾아가서 어느정도 금전적 협상을 하고
도로의 사용을 허락 받았다면 안심하고 땅을 사서 주택을 지어도 될까요?? 사지 않는 것이 나을 수 있습니다. 당장에는 도로의 주인과 문제가 없어서 도로의 통행을 허락 받았다고 해도 혹여라도 이후에 감정이 틀어지는 상황이 생길 경우 도로를 사용하지 못하게 하면 이렇게 땅 앞에 공도가 없는 땅을 산 경우 통행을 할 수 없게 되어 버릴 수 있습니다. 물론 이러한 경우 법적인 도움을 받아서 ‘사도’의 주인에게 일정 금액의 도로 사용료를 지불하고 통행을 할 수 있게 하는 소송을 진행하는 경우도 있지만 판결이 어떻게 날지 경우에 따라 차이가 있을 수 있으며 지속적으로 많은 신경을 써야 하는 일들이 생기게 될 수 있습니다.
현황 도로의 주인이 바뀌는 경우
처음 땅을 사고 집을 건축하던 시기에는 현황도로의 주인과 사이가 괜찮았지만 이후 현황 도로의 주인이 다른사람에게 도로를 팔아 버렸는데 바뀐 도로의 주인은 도로를 사용 하지 못하는 하는 등.. 새로운 문제들이 도중에 생기게 될 수도 있기에 처음부터 이렇게 공도가 없는 땅은 사지 않는 것이 두고 두고 복잡한 상황이 생기는 것을 피하는 방법이 될 수 있습니다.
지난 포스팅에서 소개 드린 매매거래 및 전 월세 계약할 때 임대인이 신분증을 위조한 경우 미리 파악할 수 있는 방법에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.