임대차 계약을 잘못하여 전월세 보증금을 잃게 될 수 있는 상황은 매우 다양하지만 법에서 세세하게 보호를 받을 수 없는 부분 떄문에 법의 사각 지대를 이용한 전세 사기가 더욱 기승을 부리기도 합니다. 시세를 파악하기 힘든 신축 빌라에 임차인을 들이며 매매가보다 더욱 높은 전세 보증금을 받은 후 세입자의 보증금을 지불해 줄 능력이 없는 사람에게 명의만을 넘기고 임대인이 잠적 해 버리는 경우도 많은데요..
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깡통사기는 등기부 등본의 확인만으로는 내가 사기를 당하는 것인지 파악을 할 수가 없기에 매우 많은 피해자가 발생하고 있습니다. 하지만 이러한 깡통 사기 외에도 용도 변경에 따른 사기도 발생하고 있어서 전월세 계약을 하실 떄에는 계약하는 집의 용도 또한 꼼꼼히 확인해 보셔야 합니다.
(*집 계약전에 건축물의 ‘용도’를 확인하시려면 정부24 또는 세움터를 통해 건축물 대장 열람을 하고 직접 확인해 보셔야 합니다.)
임대차 계약을 하는 주택이 주택이 아니라면?
전월세 임대차 계약을 한 주택의 용도가 주택이 아닐 경우 집이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 보증금을 보상받을 길이 전혀 없어질 수도 있습니다. 집이 경매로 넘어 갔을때 전세보증보험에라도 가입이 되어 있어 힘겨운 싸움끝에 어느정도 보상을 받을 수 있는 깡통 전세에 비해 더욱 어려운 상황에 처하게 될 수도 있으니 불법으로 용도가 변경된 주택은 계약하지 않도록 매우 주의가 필요합니다.
주거용 오피스텔 계약하며 주의해야 할 부분
오피스텔은 기본적으로 주택이 아닌 건축법에 따라 지어지지만 주거용으로 사용을 하려면 취사시설과 난방을 설치 하고 주거용으로 용도 변경을 한 후에 지차체에 주거용 오피스텔로 신고를 해야 합니다. 하지만 그렇게 되면 해당 주거용 오피스텔은 임대인의 주택수에 포함이 되어 버리기에 임대인 입장에서는 세금에 대한 부담이 매우 커지게 되는데요.. 때문에 40평 50평 정도 되는 사무용 오피스텔을 분양 받은 후 해당 공간을 업무용으로 사용하지 않고 10개 이상의 여러 공간으로 분리를 하여 세입자를 받는 경우들도 생기고 있습니다.
업무용 오피스텔을 주택으로 계약하면 어떻게 될까?
보통 상가 건물의 경우 다양한 업종의 사업장들이 들어서 있을 텐데요.. 큰 상가 건물의 경우 빌라 같은 다세대 주택 처럼 상가 한 호실 당 주인이
구분소유인 경우가 많습니다. 건물의 하충부는 주로 영업장이 입점해 있겠지만 상층부에는 사무실들이 들어서 있기도 할 텐데요.. 문제는 애초에 사무 용도로 지어진 한 공간을 분양 받아서 12개씩 되는 호실로 분리를 한 뒤 내부에 난방도 설치하고 씽크대나 욕실도 조그맣게 넣어 문에는 각각 개별적으로 호실표를 붙여 놓는다면 집을 보러 온 세입자는 원래 집으로 지어진 공간이라고 믿게 되는 경우가 많을것 입니다.
(*아래 버튼을 통해 정부24홈페이지에서 건축물 대장 열람과 다양한 정부 지원 정책에 대해 확인해 보세요~)
사회초년생의 경우 집값이 시세보다 싸고 깨끗하다면 매우 좋은 집을 발견한 것 같은 마음이 들어 급하게 계약을 하는 경우가 많을 텐데요.. 하지만 지자체 조사를 통해 해당 건물의 용도 변경에 대한 사실이 발각되게 되면 세입자는 갑자기 집을 뺴야 하는 상황이 생길 수도 있으며 집주인이 보증금 반환을 해주지 않으려고 차일 피일 미룰 경우 마땅히 법적인 보호를 받을 방법이 없어 집주인이 연락 두절 되어버릴 경우 보증금을 떼이게 될 수도 있습니다.
업무용 오피스텔이 경매로 넘어갈 경우
내가 주택으로 알고 살고 있던 업무용 오피스텔일 경매로 넘어 간다면 대다수의 임차인들은 보증금을 반환 받을 길이 없을 수 있습니다. 왜냐하면 해당 주거용 오피스텔들이 들어서 있는 곳은 원래 한 호실에 불과한 것인데 임대인이 월세를 많이 받기 위해서 집을 불법으로 여러개로 분리한 것이라 만약 901호부터 912호까지 있다면 901호에서 전입신고 후 확정일자를 받아 두었다면 첫번째 집 외에는 배당을 받을 권한 조차 없기 때문입니다.
계약금을 못 돌려 받을 수 있는 경우
시세보다 싼 것이 마음에 들어 덜컥 계약금부터 주고 계약서를 작성했는데 뒤늦게 전세 보증금 대출을 신청했다가 해당 오피스텔이 업무용 오피스텔이라는 사실을 알게 되는 경우 입니다. 업무 용도로 만들어진 공간이기에 당연히 전세자금 대출은 받을 수 없다는 통보를 받게 될 텐데요.. 뒤늦게 이 사실을 알고 임대인에게 계약금을 돌려 달라고 해도 임대인은 계약 위반만을 내세우며 보증금을 돌려주지 않을 가능성이 큽니다. 임대인이 전세를 놓는다고 해서 해당집에 전세자금 대출이 나오도록 임차인에게 협조를 해 주어야 할 의무는 없기 때문입니다.
계약할 집의 용도는 어디서 확인할 수 있을까?
위와 같이 불법적인 용도 변경에 의한 피해를 입지 않으려면 아무리 월세가 싸고 집이 마음에 들어도 먼저 등기부 등본을 열람하여 해당 집에 근저당권 설정이 되어 있지는 않은지와 건축물 대장도 함께 열람해서 용도가 주택으로 되어 있는 것이 맞는지부터 확인을 하시고 계약금을 지불해야 합니다. 현행 법이 불법 건축물로 판단이 된 건물은 원상복구 명령이 떨어지지만 그렇다고 해서 불법 건축물로 개조한 공간에 세입자를 들이면 안되는 것은 법으로 막을 수 있는 마땅한 근거가 없어 지자체 또한 개입을 못한다고 하는데요.. 결국 계약하는 곳의 용도를 잘못알고 계약을 할 경우 세입자만 피해를 입게 되기에 임차인 스스로 주의를 하는 것이 매우 중요 합니다.
임대차 계약 기간 중 임대인이 변경된다면 임차인이 반드시 확인하고 챙겨야 할 내용들이 궁금하시다면 위의 버튼을 클릭하셔서 확인해 보시기 바랍니다.