재건축 또는 재개발이 진행될 경우 조합원들에게는 자신이 분담금을 얼마나 내게 될지가 가장 중요한 관건이 될 텐데요.. 재건축 및 재개발이 진행되는 단계는 크게 아래와 같은 과정으로 진행 되게 됩니다.
기본계획수립 → 안전진단 → 정비구역 지정 → 추진위원회 설립 → 조합설립 → 사업시행계획 인가 → 관리처분계획 인가 → 이주 → 철거 → 착공 → 일반분양 → 준공 → 이전고시 → 청산/해산
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재건축 아파트의 가격은 언제 정해 질까?
재건축이나 재개발이 진행되는 구역의 새 아파트 가격은 위의 과정들 중 ‘사업시행계획인가’를 마친 다음에 결정되게 됩니다. 사업시행계획인가 단계에서는 아파트를 어떻게 짓게 될지 모양과 크기 층수 등의 계획들을 다 확정하게 되기에 조합원의 분담금이 얼마가 될지도 대략 예측을 할 수 있게 됩니다.
재개발 구역 투자금에 붙는 피와 초투의 의미
부동산 투자를 하면서 재개발 구역에 투자를 하시는 분들도 많으실 텐데요.. 재개발 현장에서 물건을 고르다 보면 가격을 소개 받으며 ‘초투’와 ‘피’ 라는 말을 많이들 듣게 되실 것입니다. 여기서 초투란 초기투자비용을 말하는 것이며 피란 해당 물건에 붙게 되는 프리미엄(Premium)을 말하는 것입니다.
평가액이 제각각인 재개발 물건 감정평가 금액
재건축 물건의 감정평가 금액은 비교적 책정이 쉬운 편입니다… 이미 아파트 였던 상태에서 새 아파트로 짓는 것이기에 조합원들의 물건이 동일한 평형일 경우 감정평가 액도 쉽게 책정을 할 수 있는데요.. 다만 높은 층에 위치한 물건들 일수록 더 높은 금액으로 감정평가를 받게 되기에 후에 지불해야 하는 분담금이 더 적어지게 되고 물건의 전망 등도 감정평가액에 영향을 미치게 됩니다. 하지만 재개발이 되어 새 아파트가 들어서는 경우라면 조합원이 가진 물건에 따라 분담금의 액수가 매우 크게 차이가 날 수 있는데요.. 교통도 좋고 입지가 좋은 곳에 위치한 물건들도 있겠지만 차도 들어갈 수 없는 곳에 위치한데다 반지하인 곳까지.. 재개발 물건들의 감정평가액을 상이하게 만드는 매우 다양한 개별성이 있기 때문입니다. 따라서 조합원이 생각하고 있던 금액과 감정평가액이 크게 다르게 나올 수도 있습니다.
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재개발 물건 분담금 어떻게 산출할까?
재건축 재개발 물건의 분담금은 아래와 같은 계산식을 따릅니다.
조합원분양가 – 종전자산가액 = 분담금
재개발 물건들은 감정평가액이 제각각 이라고 설명드렸었는데요. 조합원 분양가가 5억원으로 정해졌다고 예를 들겠습니다. 만약 내가 재개발 구역에서 물건을 살 때에 3억원을 주고 샀다면 나의 감정평가액은 3억원이 나올 것으로 짐작해 볼 수 있을 것 입니다. 따라서 나는 2억원의 분담금만 준비를 하면 되겠구나..라고 생각 할 수도 있을 텐데요.. 하지만 실제 감정평가를 받았을 때에는 1억원으로 감정평가액이 나올 수도 있습니다. 이유는 재개발 현장의 물건을 사며 지불한 3억원 중 2억원이 프리미엄으로 붙게 될 수 있기 때문입니다.
재개발 구역 프리미엄은 얼마나 붙게 될까?
프리미엄은 향후 재개발이 되고 난 후에 상승할 값을 예상하여 형성 되는 값을 말합니다. 재개발 구역의 물건들 감정평가들액들이 제각각 다르다고 해도 동일한 구역에 위치한 물건이라면 대부분의 물건들에 비슷한 프리미엄이 붙게 되는데요.. 앞서의 경우처럼 물건의 실제 감정평가액 1억원 보다 프리미엄이 두 배나 높은 곳도 있는 반면 동일한 구역에서 입지가 좋아 5억원을 지불하고 산 집이 있다면 해당 집 또한 감정평가로 받게 되는 금액은 3억원이어서 동일하게 2억원의 프리미엄이 붙게 되는 것입니다.
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재개발 구역 조합원은 얼마에 아파트를 사게 될까?
위에서 예로 든 것 처럼 새 아파트의 장부가액이 5억원으로 정해졌지만 조합원이 3억원을 지불하고 산 집이 1억원으로 감정평가를 받았다면 해당 조합원은 4억원의 분담금을 더 주어야 새 아파트를 받을 수 있게 될 것 입니다. 따라서 조합원이 받게 될 5억원의 아파트는 결국 7억원의 돈을 지불하고서 산 결과가 되는 것 입니다.
재개발 물건 프리미엄 구하는 공식
다시 위의 내용들을 정리 하자면 프리리엄은 매매가에서 감정가를 뺀 금액인데요.. 이때 매매가를 정확한 용어로 종전자산 거래가 라고 하며 감정가는 종전자산 평가액 이라고 합니다. 만약 3억원의 매매가를 주고 산 물건이 1억원으로 감정가가 나왔다면 아래 식과 같이 프리미엄은 2억원이 되는 것 입니다.
매매가 3억원(종전자산거래가) – 감정가 1억원(종전자산평가액) = 2억원(프리미엄)
하지만 감정가 만으로 분담금을 바로 정하지는 않습니다. 감정가에 수익률을 조절할 수 있는 비례율을 곱해 주게 되는데요.. 대부분의 재개발 현장에서는 이러 저러한 문제가 발생되는 것을 방지하기 위해 비례율을 처음부터 100%으로 맞추어 준 후 계산을 하게 됩니다. 비례율이 100%가 넘어가게 되면 해당 사업지는 재개발로 인한 수익을 얻게 되어 법인세를 납부해야 하며 비례율이 100% 이하로 떨어지게 된다면 반대로 조합원들이 그 만큼 분담금을 더 지불해야 됩니다.
비례율을 100%로 맞추는 이유
아래 식과 같이 종전 자산 평가액인 권리가액은 감정가에 비례율을 곱하여 구하게 되는데요…
감정가 x 비례율 = 권리가액(종전자산 평가액)
재개발 전 내 재산의 가치에 해당하는 권리가액은 나중에 평형배정을 받게 될 때 순위를 결정하는 기준이 되는데요.. 감정가가 높은 물건에 100%가 넘는 비례율이 곱해지게 되면 권리가액이 매우 높아질 수 있지만 감정가가 낮은 집이라면 권리가액의 상승이 소소할 수 있기에 분란의 요인이 되는 것을 막기 위해 처음부터 비례율을 100%로 맞추게 되는 것 입니다.
분양가는 얼마로 책정을 할까?
프리미엄은 향후 가치를 반영한 것이기에 앞서의 투자자는 감정가가 낮은 물건임에도 높은 프리미엄을 지불한 탓에 장부가액으로 정해진 새아파트의 값 보다도 더 많은 금액을 지불한 결과가 되었는데요.. 때문에 일반 분양이 될 물건들은 조합원이 실제 투자할때 들어간 비용보다는 더 높은 금액으로 책정을 하게 됩니다. 재건축이나 재개발 조합에서 가능한 일반분양 물량의 가격을 높게 올리려고 애쓰는 이유도 자신이 투자를 위해 들였던 금액에 시간까지 반영을 해야 하기에 자신이 투자한 금액 보다는 아파트의 가치를 높게 올리려고 애쓰는 것 입니다. 신축 아파트의 일반 분양가를 결정하는 기준은 다앙햔 요소들이 반영이 되어야 하지만 우선 적으로 최소한 조합원이 투자를 한 금액과 시간에는 손해가 발생하지 않도록 기준을 정하게 됩니다.
지난 포스팅에서 소개드린 1세대 1주택의 임대 수익이 비과세가 되지 않는 경우와 주택수에 따른 과세 요건에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.