1세대 1주택자가 집을 파는 경우는 대부분 다른 곳으로 이사를 가기 위한 목적일 텐데요.. 1세대 1주택자는 집을 팔며 발생한 양도 차익에 대해 12억원까지 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 하지만 1주택자라 해도 양도세를 비과세 받기 위해서는 정해진 요건이 충족되어야 하는데요.. 오늘은 양도세 비과세를 받기 위한 요건들에 대해 알아 보겠습니다.
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1세대 1주택자 양도세 비과세 요건
국내 거주자
1세대 1주택자로 양도세 비과세를 받기 위해서는 국내 거주자이어야 합니다. 국내 거주자란 국적을 말하는 것이 아닌 국내에서 183일 이상 거소를 두고 머물며 국내에서 세금을 발생시키는 경제 활동을 한 사람을 말 합니다. 그리고 납세자 본인 뿐만 아니라 해당 납세자와 생계를 함께 하고 있는 그의 부양가족들까지도 모두 함께 국내 체류 일수인 183일을 머물러야 하는데요. 따라서 1주택자 양도세 비과세를 받기 위해서라면 주택을 팔기 전 국내에서 연간 183일 이상에 해당하는 항구적 거주를 했었어야 합니다.
세대구성원 내의 1주택일 것
1세대 1주택자란 생계를 함께 하고 있는 세대구성원들을 모두 통들어 오직 주택이 1채인 경우를 말하는데요.. 때문에 가족중 따로 주택을 소유하고 있는 사람이 없어야 합니다. 부모님을 모시고 산다면 부모님이 따로 보유한 주택이 없어야 하며 한 세대를 구성하고 있는 자녀 또한 따로 주택을 소유하고 있으면 안됩니다.
만약 결혼을 하지 않은 자녀가 본인 명의의 주택을 마련할 생각이라면 부모님과 세대 분리를 하셔야 하는데요. 하지만 세대분리 요건이 그리 간단하지 않기에 아래에서 1세대 1주택자 요건을 충족하기 위한 자녀의 세대분리 요건에 대해 알아 보겠습니다.
(*양도소득세 신고는 국세청 홈택스에서 간편하게 신고하실 수 있습니다.)
1주택자로 인정받기 위한 자녀의 세대분리 요건
20세 초 중반 쯤 된 자녀라고 해도 자신의 명의로 된 주택을 보유하고 있는 경우도 있을 텐데요.. 하지만 자녀가 부모님 집에서 이사를 나가 자신 명의로 된 주택으로 주소지를 옮기고 거주를 한다 해도 무조건 세대분리 요건이 충족되는 것은 아닙니다.
자녀가 30세 이상일 것
자녀가 아직 뚜렷한 경제적 능력이 없고 혼인을 하지 않은 상태라면 자신 명의의 주택으로 거주지를 옮기고 주소지를 옮긴다고 해도 세대분리가 된 것으로 인정 받을 수 없습니다. 따라서 해당 가구는 2주택을 보유한 가구가 되어 주택을 팔 경우 양도세를 비과세 받지 못하게 되는데요.. 만약 자녀가 세대분리로 인정을 받으려면 자녀의 나이가 30세 이상이어야 합니다.
자녀가 20대에 혼인을 한 경우
아직 30살이 되지 않은 주택을 보유한 20대 자녀가 혼인을 하였다면 부모와 세대 분리가 된 것으로 인정 받게 되어 부모와 자녀는 모두 1주택자 요건을 충족할 수 있게 됩니다.
(*양도소득세 비과세 전략에 실수가 없기 위해서는 전문 세무회계법인의 도움을 받아 준비를 하시는 것이 안전할 수 있습니다.)
자녀의 소득이 기준중위소득 40%이상에 해당할 것
자녀에게 명확한 소득이 있다면 세대분리로 인정 받을 수 있습니다. 해마다 변경되지만 2024년도 20대 1인가구 기준 중위소득은 2,228,445원인데요. 20대 자녀가 세대분리로 인정을 받으려면 스스로 자신의 생활을 영위할 수 있는 기준중위소득의 40% 이상에 해당하는 돈을 벌고 있어야 합니다. 기준중위소득 40%에 해당하는 돈은 약 90만원 가량이 될 텐데요.. 세법상으로는 중위소득의 40%를 벌면 세대분리를 인정해 주는 것으로 되어 있지만 만약 자녀의 모든 생활비와 혼자 살아가는 데 필요한 비용이 90만원을 넘어설 것으로 판단된다면 이는 부모에게 부족한 돈을 지원 받는 것으로 보여질 수 있기에 자녀의 세대분리를 인정 받지 못할수도 있습니다.
2년 보유 요건을 충족할 것
이번에는 보유 요건에 대해 알아 보겠습니다. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족하려면 팔려는 주택을 구입한 후 2년 이상을 보유해야 합니다. 그리고 꼭 1주택자 양도세 비과세를 떠나서라도 주택을 구입하신다면 가능한한 2년의 보유기간은 채우시는 것이 좋습니다.
단기보유 양도소득세
주택을 구입한지 2년이 지나고 나서 팔게되면 양도차익에 대한 세율은 6%부터 15%, 24%, 35%, 38% 등으로 양도차익의 규모에 따라 순차적으로 높아지게 되는데요.. 하지만 주택을 구입한 후 1년도 안되어 팔게 된다면 발생한 양도차익에 대해 77%의 세율이 적용되게 되며 1년이상 2년 이하로
보유하다 팔게 될 경우 양도차익에 66%의 세율이 적용되기에 가능한한 2년의 보유기간은 채우시는 것이 매우 중요합니다.
조정대상지역 2년거주 요건
현재는 조정대상지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구까지 4곳인데요.. 만약 보유하고 있는 한채의 주택이 이들 조정지억에 위치해 있다면 보유기간 2년에 거주요건 2년까지 채워야 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족할 수 있게 됩니다.
지난 포스팅에서 진행한 취득세 보유세 양도세 절세를 위해 주택 단독명의가 좋을 지 부부공동명의가 좋을지에 대한 내용에 대해 궁금하시다면 위의 버튼을 통해 확인해 보시기 바랍니다.