상가 임대차 계약은 2018년 10월 16일 이후 체결된 계약이나 갱신된 계약일 경우 최초 계약 기간을 포함하여 최대 10년 간 계약 갱신을 요구할 수 없으며 임대인은 특별한 사유가 없다면 이를 거절해서는 안 됩니다. 10년에 달하도록 한 자리에서 오랜기간 장사를 했다면 임차인의 가게에는 높은 권리금이 형성되어 있는 경우가 많을 것입니다. 상가 임대차 계약이 종료되어 임차인이 퇴거를 하게 될 경우 열심히 본인의 사업체를 운영하여 형성한 권리금은 법적으로 다음 임차인에게서 받아 나갈 수 있게 되어 있습니다.
이렇게 임차인이 다음 세입자에게 권리금을 받아 나가는 것은 임대임과는 아무 상관이 없는 것이기에 법적으로 임대인은 이를 방해해서는 안됩니다. 하지만 본인 주머니에서 권리금이 나가는 것도 아닌데 극구 종전 세입자가 새로운 세입자에게 권리금을 받아 나가는 것을 방해하는 임대인들도 많은데요.. 오늘은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해할 경우 어떻게 방어를 해야 하는지에 대해 알아 보겠습니다.
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권리금 회수를 방해하는 임대인에게 어떻게 대처해야 할까?
임차인이 이사를 나갈때 권리금 회수를 방해하는 임대인에게 어떻게 대처를 해야 할까요? 2015년 상가 임대차 보호법이 개정된 이후로 현재 임대인이 권리금 회수를 방해할 경우 임차인은 법적으로 권리금에 상응하는 손해 배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 법이 개정된지 10년이 다되어 가는 시점에도 아직도 임차인의 권리금 회수를 방해하는 임대인들이 많은 상황입니다.
원활한 권리금 회수를 위해 임차인이 미리 준비해야 하는 것들
임차인 끼리 권리금에 대한 협의도 해야 하기에 상가 임대차 계약은 이사를 나가는 임차인이 직접 새로운 임차인을 구해오는 것이 유리할 수 있습니다. 이러한 경우 임대인은 특별한 이유 없이 계약을 거부 할 수 없습니다.
따라서 퇴거를 앞둔 임차인은 상가 임대차 계약이 만료 되기 6개월 전부터 미리 새 임차인을 구해서 권리금에 대한 계약을 체결해 두는 것이 좋습니다. 하지만 그럼에도 갖가지 사유를 만들어 임차인의 권리금 회수를 방해하는 임대인들이 많은 데요.. 어떠한 경우들이 있는 지 알아 보겠습니다.
(*임대인과 권리금 관련 분쟁이 발생한 경우 임대인 또한 갖가지 사유를 들어 명도 소송으로 반격을 해 올 수 있기에 임차인은 소송에서 밀리지 않도록 법적인 준비를 잘 하시는 것이 매우 중요 합니다.)
임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 사례들
①새로 들어올 임차인에게 권리금을 주지 말것을 강요하는 경우
②새로운 임차인에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 받는 경우
(*권리금은 법적으로 임대인과 아무런 관련이 없습니다.)
③종전 임차인이 구해온 신규 인차인과 임대차 계약을 맺지 않기 위해 일부러 보증금과 월세를 높게 올리는 경우
임대인에게 손해 배상을 청구 하는 방법
임차인이 구해온 새로운 임차인과 일부러 계약을 하지 않아 권리금을 받고 나가는 것에 문제가 생길 것 같다면 기존 임차인은 임대인이 방해를 하는 정황들에 대해 최대한 증빙할 수 있는 자료들을 잘 수집해 두는 것이 좋습니다. 임대차 계약이 만료되기 6개월 전에 새로운 임차인과 미리 권리금 계약을 맺은 것에 대해 임대인에게 내용증명을 보내어 통지를 하고 이를 집주인이 거부한다면 해당 내용에 대해 통화를 유도하여 녹음을 해 두거나 문자등을 캡쳐하여 증빙 자료로 만들어 확보할 수 있는 증빙 자료를 최대한 많이 수집하고 보관해 두어야 합니다.
임차인이 받을 수 있는 손해 배상 규모는?
임대인의 방해로 권리금을 받지 못하게 되었다면 기존 임차인은 소송을 통해 임대인에게 손해 배상을 청구하여 배상을 받을 수 있지만 배상 액수는 새로운 임차인에게 받기로 한 권리금과 계약이 만료되는 당시 통상의 권리금 감정 평가를 통해 평가 받은 권리금 중 더 낮은 금액 이하로만 받을 수 있게 됩니다.
권리금 회수를 위해 임차인이 하면 안되는 것은?
임대차 계약을 잘 마무리 하고 안전하게 권리금을 받고 나가기 위해서는 임차인은 계약기간 동안 3기에 달하는 월세가 밀린 적이 있어서는 안됩니다. 만약 석달치 월세가 밀린 적이 있다면 임차인은 권리금 손해 배상 청구권 자체를 잃어 버리게 되기에 임대인이 권리금 회수를 방해해도 이에 대한 법적인 대응을 할 수 없게 됩니다. 권리금은 임차인이 상권 활성화에 기여를 하여 본인의 노력으로 일군 대가이기에 법적으로도 보호를 해 주고 있는데요.. 하지만 자신의 돈이 나가는 것도 아니면서 갖은 방법으로 임차인의 권리금 회수를 방해하는 임대인 들도 많기에 임차인은 계약기간 동안 자신의 권리를 잃게 되는 행동을 결코 해서는 안되며 임대인이 반박을 할 것에 대비하여 증거를 잘 확보해 두어야 합니다.
지난 포스팅에서 확인해 본 재건축이 진행되는 주요 과정들에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.