2주택자가 양도세 비과세 특례 받을 수 있는 경우들

부득이하게 일시적 2주택자가 되어야 하는 경우들도 있을 텐데요.. 하지만 주택 한채를 양도 하면서 2주택자로 양도세가 과세된다면 세금이 매우 무거워질 수 있습니다. 때문에 국가에서는 일시적으로 2주택자가 된 매우 다양한 상황들에 대해 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있도록 큰범주로 세부 규정을 마련해 놓고 있는데요.. 2주택을 보유하고 있는 사람이 받을 수 있는 비과세 특례는 다음과 같이 일시적 2주택 특례와 상속에 따른 2주택 특례가 있습니다.

1세대 1주택 비과세 특례 적용 받을수 있는 경우

(1) 동거봉양합가에 따른 2주택 특례
(2) 혼인에 따른 2주택 특례
(3) 농어촌 주택 특례
(4) 임대주택 사업자의 거주주택 특례
(5) 조합원 입주권 소유에 따른 특례
(6) 부득이한 사유에 의한 특례

(*부득이한 사유로 인한 특례는 취학이나 질병등에 따른 이유로 다음과 같은 사유들이 특례로 적용 받을 수 있는 요건들에 해당 합니다.)

① 취학: 초등학교, 중학교를 제외한 학교 취학에 의한 사유
② 근무지에 따른 상황: 전근이나 직장 변경에 의한 사유
③ 질병의 치료 및 요양에 의한 사유: 1년 이상의 치료와 요양이 필요한 질병
그 외 학폭등으로 인해 수도권 밖에 주택을 취득하여 2주택자가 된 경우
위의 부득이한 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도한다면 비과세 특례 적용으로 비과세를 받을 수 있는 제도 입니다. 2주택 비과세 특례가 적용 될수 있는 사유는 매우 다양하지만 위와 같이 큰 범주 안에서 구분해 볼 수 있습니다.

일시적 2주택자가 비과세 특례를 받을 수 있는 요건

일시적 2주택 비과세 특례는 1세대 1주택자인 사람이 위의 사유에 해당하는 특수한 목적으로 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택자가 되었다면 법에서 정하고 있는 기간내에 기존 주택을 처분 할 경우 1세대 1주택자가 받을 수 있는 혜택을 그대로 적용 받을 수 있게 해주는 제도 입니다. 하지만 주택만 처분한다고 해서 혜택을 받을 수 있는 것은 아니고 기존 주택이 아래와 같이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있어야 가능 합니다.

(*양도소득세 계산은 어렵습니다. 또한 일시적 2주택 비과세 적용이나 주택 취득 시기에 따른 다양한 충족 요건들을 놓치지 않도록 부동산 양도 전에는 전문 세무사 분과의 의논을 통해 절세 방법을 계획해 보시는 것이 좋습니다.)

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보유요건

종전주택 취득 후 2년 이상 보유한 경우

거주요건

취득 당시 조정대상 지역이었다면 2년 이상 거주 요건이 채워진 경우

(*부동산 세금과 관련해 불이익이 발생했다면 조세 전문 법무 법인을 통해 전문 변호사 분의 도움을 받아 보시기 바랍니다.)

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(*최근 몇 년 새 집 값이 많이 하락하면서 현재는 서초구, 강남구, 송파구 등의 강남 3구와 용산구만 조정지역에 속해 있는데요.. 대부분의 지역들이 조정대상 지역에서 해제가 되었지만 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받기 위한 거주요건 충족에 대한 조정 지역은 주택을 양도할때가 아닌 취득 당시가 기준이 됩니다. 따라서 현재는 조정지역이 아니어도 취득당시 조정지역이었다면 2년 이상의 거주 요건을 채우신후 양도를 하셔야 1주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.)

신규주택 취득 요건

1세대 1주택 비과세 특례를 받으려면 보유요건과 거주요건 외에도 신규주택 취득요건을 충족해야 하는데 신규주택을 취득한 시기가 종전 주택을 취득한 이후 1년이 지난 시점이어야 합니다. 만약 단 하루라도 1년이 지난 시점보다 빠르게 취득한 것이라면 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 없게 되니 매우 주의가 필요 합니다.

종전주택 양도 요건

종전 주택은 신규 주택을 취득한 날로 부터 3년 이내에 양도가 되어야 합니다. 2017년도부터 아파트 값이 폭등 조짐을 보이기 시작하며 2021년도까지 전국의 집값이 무서운 기세로 폭등을 했었는데요.. 때문에 이 시기에는 집값을 잡기 위해 부동산 취득과 양도, 1세대 1주택자, 다주택자 등에 적용되는 부동산 제도에 매우 잦은 변경이 있었던 시기이기도 합니다. 떄문에 해당 시기에 주택을 취득했었다면 양도를 하기 전 1세대 1주택 양도세 비과세 특례를 받을 수 있는지 본인의 취득 시기에 적용이 되는 제도를 공인중개사 분이나 세무사 등 전문가 분을 통해 잘 확인하시고 양도를 진행하셔야 합니다. 1세대 1주택 비과세 특례를 받는 것과 받지 못하는 것은 양도세가 수천만원에서 수억 원까지도 차이가 날 수 있기 때문입니다.

증여로 인해 일시적 2주택자가 된 경우

증여와 관련해서 일시적 2주택자가 되는 경우도 있습니다.. 이미 나는 주택이 있지만 자녀에게 증여를 해 줄 목적으로 주택을 하나 더 구입한 후 자녀에게 증여를 해 주는 경우인데요.. 이 경우 부모분이 일시적 2주택 비과세 특례를 받기 위해서는 자녀분이 이전부터 세대 분리가 되어 있어야 합니다. 만약 자녀분과 동일 세대원으로 한집에 거주하고 있었거나 자녀가 떨어져 살고 있어도 주소지가 부모분 집으로 되어 있고 아직 경제적으로 독립을 못한 경우라면 부모와 동일 세대원으로 보아 부모분은 1세대 2주택자로서 자녀에게 증여를 해줄 때에 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용 받을 수 없게 됩니다.

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