1세대 1주택 임대소득 부과되는 경우
소득이 높고 재산이 많을수록 세금에 대한 관심을 많이 가지실 필요가 있는데요.. 세금에 대한 관심을 갖지 않을 경우 세법이 변경된지 한참이 지났음에도 자신이 세금을 납부해야 할 대상인지를 파악하지 못하고 있다가 후에 가산세까지 물게 되는 경우들도 많기 때문입니다. 2019년도 이전에는 연간 2천만원까지의 임대료 수익에는 과세가 되지 않았었습니다. 하지만 19년도 이후부터는 1년의 임대수익이 2천만원 이하로 발생되었다고 해도 과세가 되고 있기 때문에 주의가 필요 합니다.
오늘은 고소득자의 임대 소득에 높은 종소세 세율이 적용될 경우 얼마나 무거운 세금이 부과될 수 있는지와 1주택자 또한 임대소득에 세금이 부과될 수 있는 경우에 대해 알아 보겠습니다.
1주택에 대한 월세와 보증금은 비과세 입니다.
2주택의 경우 보증금은 비과세이지만 월세에는 과세가 됩니다.
3주택 이상의 다주택부터는 보증금에 간주임대료가 과세되며 월세 소득에는 당연히 과세가 됩니다.
3주택자 부터는 보증금에도 간주임대료로 과세가 되는데요… 간주 임대료란 월세 보증금을 받아 은행에 예치를 해 두었을 경우 소소하지만 은행이자로 수익이 생겼을 것으로 간주를 하는 것을 말합니다. 간주임대료는 보증금에 대한 이자 수입금액을 기준으로 산정하게 됩니다.
(*부동산, 금융재산, 고소득으로 인한 세금 관리에 도움이 필요하시다면 아래 링크를 통해 세무회계법인, 조세 변호사 분의 도움을 받아 보시기 바랍니다.)
①주택수는 부부의 주택을 모두 합산하여 계산하게 됩니다. 따라서 부부가 각각 자신의 명의로 한 채씩의 주택을 보유하고 있다면 이 가구는 1세대 2주택으로 보기에 각각 임대소득이 발생할 경우 부부는 모두 과세대상이 됩니다.
②기준시가 12억원을 초과한 주택이라면 발생한 임대소득에 대해 1주택자 또한 과세가 됩니다.
지난 몇 해 동안 주택 가격이 많이 상승하게 되면서 기존 공시가 9억원이었던 고가주택의 기준이 22년도부터는 기준시가 12억원으로 상향이 되었습니다. 실거래가가 아닌 공시가로 적용이 되는 것이기에 공시가 12억원이면 매매가는 한 18억원 정도에 해당 될 수 있습니다… 1주택자 분들의 경우 혹시라도 자신이 납세 대상인지 알지 못해 세금 납부 기한을 놓치는 일이 없도록 공시가격 조회를 해 보시는 것이 좋습니다.
임대수익이 2천만원 이하일 경우 적용 세율이 14%인 분리과세와 종합과세 중 선택을 하실 수 있는데요.. 본인에게 보다 유리한 세율을 선택하시면 됩니다.
분리과세란 내게 다른 소득이 있다면 다른 소득과 합산을 하지 않고 오직 임대소득에만 14%의 분리과세 세율을 적용하는 것을 말합니다.
임대수익이 2천만원을 초과했다면 납세자의 다른 수익과 합쳐져 누진세율에 따라 종합과세가 됩니다. 종합과세 세율은 6%부터 15%, 24%, 35%, 38%, 40%, 42%, 45%까지 납세자의 소득 구간이 얼마나 높은지에 따라 점점 높아지는 누진세율로 적용되게 됩니다. 만약 2천만원이 조금 넘는 정도의 임대수익만 있고 다른 수입이 없다면 오히려 14%의 세율이 적용되는 분리세율에 비해 종합과세 세율을 따르는 것이 더 유리할 수 있습니다. 하지만 납세자가 근로소득이나 사업소득이 높아 38% 이상의 종합소득세율이 적용되는 고소득자라면 임대 소득에도 38% 이상의 세율이 적용되게 됩니다. 예를들어 연간 2천1백만원의 임대수익이 있었다면 38%의 세율이 적용되어 8백만원에 달하는 세금이 부과될 수 있습니다.
(*종합소득세, 양도세, 증여세 세금 신고를 할 수 있는 홈택스 홈페이지에서 다양한 세금 관련 정보들을 확인해 보세요~)
근로소득이나 사업소득이 높은 고소득자에게 임대수익이 있다면 아래와 같이 세금을 절세 할 수 있는 전략을 계획하셔야 합니다.
종합과세 적용 세율이 높은 고소득자에게 임대수익이 있다면 월세를 좀 적게 받아서 연간 임대수익을 2천만원 이하로 맞추시는 것이 좋습니다. 분리과세 14% 세율과 종합과세 38% 이상의 세율은 납부할 세금차이가 엄청나기 때문에 차라리 월세를 좀 적게 받아 좋은 임대인도 되고 세금도 줄이시는 것이 이득일 수 있습니다.
외벌이 가장이면서 고소득자라면 증여를 통해 배우자에게 재산과 임대소득을 좀 분산시키시는 것이 좋습니다. 배우자 증여는 10년한도 내에서 6억원까지 증여세 면제를 받을 수 있기 때문입니다. 그리고 무엇보다 주의해야 할 것은 자신이 납세자에 해당되는지 몰라 오랬동안 세금 납부를 하지 않았다가 국세청에 의해 발견이 되는 것입니다. 이러한 경우 납부기한으로 부터 날짜가 지난 시점까지 일수로 가산세가 부과 되고 신고불성실 가산세까지 적용이 되기에 임대수익으로 돈을 번 것 보다 오히려 더 많은 세금을 납부해야 하는 결과가 생길 수도 있습니다.
지난 포스팅에서 확인해 본 양도 소득세 비과세를 받기 위한 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 충족 요건에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.
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