토지 등기사항 증명서 갑구 및 을구 확인하는 방법

지난 포스팅에서는 2024년도부터 부동산 등기법이 개정됨에 따라 등기부 동본과 초본을 따로 확인해야 하던 것에서 등초본이 통합된 ‘등기사항 증명서’에서 표제부를 확인하는 방법까지 알아 보았습니다. 등기사항 증명서의 열람이나 발급을 통해 등본과 초본이 통합되어 있는 서류를 한번의 열람으로 모두 확인 할 수 있게 되었지만 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’를 큰 덩어리로 해서 확인을 해야 하는 것은 등기부 등본을 확인하는 것과 동일합니다. 오늘은 토지의 등기사항 증명서 갑구를 확인하는 방법에 대해 알아 보겠습니다.

등기사항 증명서 갑구에서 확인할 수 있는 것들

갑구에서는 소유권에 관한 사항을 확인해 볼 수 있습니다. 갑구 첫 장의 오른쪽 첫 칸을 보면 ‘순위번호’라고 나와 있을 텐데요.. 해당 부동산(토지 or 건물 or 집합건물)에 현재까지 소유권 변동이 많았었다면 순서대로 내용이 들어가게 됩니다.

소유권 변동이 있었을 경우 들어가는 내용들

등기목적, 접수, 등기원인

갑구 가장 오른쪽의 순위번호 1번에 소유권 이전이 있었다면 접수 번호가 있고 그 옆에는 등기목적이 있으며 또 그 옆에는 ‘접수’와 ‘등기원인’이 있을 것입니다. 등기원인 아래칸의 날짜가 ‘접수’ 아래쪽 칸의 날짜 에 비해 빠른 이유는 거래를 하는 사람이 계약서를 써 놓고 나서 잔금을 치를때까지 한달에서 두 달 정도의 텀을 두는 경우가 많을 것입니다.

그리고 잔금을 치르고 나면 등기 신청을 하게 되어 있기에 계약일은 두 달 전이고 등기 신청일은 두 달 후일 것입니다. 그렇기에 접수는 계약서를 작성한 날이며 최종 등기 신청을 한날이 되는 것이고 ‘등기 원인’의 아래칸에 나와있는 날짜는 계약서를 작성한 날(등기 원인 일자)이 되는 것입니다.

(*인터넷 등기소에서 등기 사항 전부 증명서를 발급 받으면서 주의해야 할 사항에 대해 궁금하시다면 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.)

등기사항 전부 증명서 발급 시 주의할 사항 확인하러 가기

권리자 및 기타사항

권리자 및 기타사항의 아래 칸에는 소유자의 이름이 들어 가게 되는데요.. 왼쪽 옆의 ‘등기원인’을 보면 매매, 전거, 가압류 등의 등기 원인으로 들어갈 수 있습니다.

①매매: 해당 토지를 사고 파는 거래를 한 경우 날짜 뒤에 매매라고 들어가게 됩니다.
②전거:거주를 옮긴다는 뜻입니다. 현재는 ‘주소변동’이라고 들어가게 됩니다.
③가압류: 땅을 담보로 대출을 받거나 누군가에게 빚을 낸 경우 날짜와 함꼐 ‘가압류’라고 들어가게 됩니다. 하지만 빚을 다 청산하게 되면 가압류 등기가 말소되었다는 뜻의 ‘가압류 말소’라고 표기가 됩니다. 만약 순위번호 3번에 가압류 사실이 들어가 있고 3-1번이 있다고 해도 가압류 말소는 순위번호 4번이라고 들아가게 되는데요. 이유는 말소등기는 순위 번호를 별도로 부여하기 때문입니다.

등기부 등본 ‘갑구’에는 매매에 대한 내역만 나오는 것이 아니라 압류 및 가압류와 관련된 사항들도 기록이 들어가게 됩니다. 이는 가압류가 되었든 경매 개시가 되었든 소유권에 대한 어떠한 제한이 이루어졌던 것이기에 이러한 내용들이 모두 다 갑구에 등기가 되는 사항인 것입니다.

‘을구’에서 확인할 내용들

소유권 이외의 권리

을구에는 소유권 이외의 권리가 들어가는데요.. 가압류는 갑구에 있을 수도 있지만 을구에 있을 수도 있습니다. 소유권 이외의 권리에 대한 가압류를 한다고 하면 을구에 가압류가 들어가게 되는데요.. 을구는 특히 유심히 확인해 볼 필요가 있습니다. 이유는 을구의 확인을 통해 부동산에 어떠한 제한들이 설정되어 있는지를 확인해 볼 수 있기 때문입니다. 근저당 설정 등기, 전세권 설정등기, 임차권 설정등기 같은 것들은 모두 등기부 을구에 들어가는 부동산에 대한 제한 입니다.

근저당권 설정 등기

근저당권 설정 등기는 가장 대표적인 부동산에 대한 제한입니다. 근저당권 설정 등기가 되어 있는 경우 을구의 첫장을 보면 ‘접수’와 ‘등기원인’의 날짜가 모두 똑같습니다. 은행에서는 대출을 받으려면 대출이 실행이 되는 날짜에 바로 등기 신청을 하라고 하기 때문에 법무사 분과 함꼐 은행에 가서 대출을 받고 법무사 분이 등기소 등기를 하러 가는 경우들이 많습니다.

근저당권이란?

근저당권은 장래에 증감변동하는 채권 채무를 담보하기 위한 목적을 가지고 있습니다.. 예를들어 마이너스 통장을 만들었다면 돈이 계속해서 증감 변동을 하게 될텐데요.. 하지만 이것에 따라 매번 다시 등기를 신청할 수는 없기 때문에 예를 들어 6천만원의 근저당권이 설정되어 있는 경우 6천만원 한도 내에서 사용한다고 하여 포괄근담보라고 합니다… 이 경우 근저당권 설정에 적혀 있는 채권 최고액이 6천만원이라면 실제 빌린돈은 5천만원이지만 은행에서는 빌린 돈의 120%를 채권 최고액으로 설정하기에 6천만원이 을구의 채권 최고액으로 들어가 있게 되는 것입니다.

(*인터넷 등기소에 등기사항 전부 증명서 발급 받으러 가기)

인터넷 등기소 바로가기

빚을 갚은 채무자가 등기부에서 수정할 내용들?

부동산 소유자가 채무를 다 갚았다면 근저당권 등기는 알아서 없어지는 것이 아니라 해당 등기에 대한 말소 등기를 신청을 해야만 없어지게 됩니다.

채무자와 소유자는 일치할까?

채무가 있는 등기부 등기부 을구에 들어가 있는 소유자와 채무자는 일치할까요? 대부분은 채무자가 해당 부동산의 소유자이지만 일치하지 않는 경우도 있습니다. 예를 들어 가족이나 지인등.. 다른 사람이 돈을 빌리는 데 자신의 부동산을 담보로 제공해 주는 경우도 있을 수 있을 텐데요.. 이러한 경우는 물상 보증인이라고 합니다. 그리고 ‘근저당권자’가 있고 밑에 공동 담보가 나와 있다면 해당 토지를 담보로 잡히면서 이 땅위에 지어져 있는 건물 또한 함께 담보로 제공을 한다는 뜻입니다.

등기사항 전부 증명서 표제부를 확인하는 방법

2024년도 부터 등기부 등본이 변경된 등기사항 전부 증명서의 표제부를 확인하는 방법에 대한 내용이 궁금하시다면 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.