채권 최고액이 낮아도 보증금 못 받을 수 있는 이유

현재까지 전국적으로 발생하고 있는 전세사기의 유형은 워낙에 다양해서 조심을 해도 당하는 경우가 많지만 당장에 전세집을 구해야 하는 사람이라면 이제까지 많이 발생했었던 전세 사기 유형에 대해 최대한 많이 확인을 해 보시는 것이 필요합니다. 오늘은 다세대 다가구 등의 건물 근저당권 채권 최고액이 건물 가액 보다 낮아도 세입자들이 보증금을 한 푼도 못 받게 될 수 있는 이유에 대해 알아 볼 건데요.. 먼저 등기부 등본을 확인할 때 중요하게 확인해야 할 부분들에 대해 알아 보겠습니다.

등기분 등본 확인 했을 때 계약하면 안되는 집

‘집합건물’이라고 되어 있는 집(주의해야 하는 집)

등기부등본을 열람했을때 첫 장에 ‘집합건물’이라고 되어 있는 집들이 있을 것입니다. 보통 아파트가 집합건물로 등기를 하기에 집합건물로 등기가 되어 있는 것 자체는 문제될 것이 없는데요.. 하지만 요즘 빌라나 원룸, 그리고 연립 주택 등에서 전세사기가 많이 발생하고 있는데 집합건물로 등기를 해 놓은 건물들에게 많은 사기사건이 발생하고 있기 때문에 다세대 건물의 등기부등본 첫장에 집합건물이라고 되어 있다면 일단 주의를 하시는 것이 필요합니다.

근저당권 설정

등기부등본을 한장 넘겨서 을구를 확인했을때 근저당권이 설정되어 있는 경우 채권채고액이 10억원을 넘어가게 설정되어 있고 그 아래 공동담보 목록이 기재되어 있다면 해당 집은 위험한 집이기에 계약을 하지 않으시는 것이 좋습니다. 만약 계약을 하려고 열람한 등기부 등본에 ①집합건물이라고 되어 있고 ②저당권 설정이 되어 있으며 ③공동담보목록까지 기재 되어 있다면 다른 물건을 찾으시는 것이 만약을 위해 안전한 방법일 수 있습니다.

집합건물 및 공동담보가 설정된 집을 피해야 하는 이유

전세사기가 발생하는 집은 주로 주변시세에 비해 보증금과 월세가 저렴한 집들일 것입니다. 현재 집을 구할 비용이 부족한 경우 신축에 저렴하게 나와 있는 집을 찾게 되었다면 매우 기쁜 마음이 들 텐데요.. 게다가 건물 주인이나 해당 물건을 소개해 준 공인중개사는 지금 빨리 계약을 하지 않으면 이집은 금방 나가 버리게 될 것이라고 열심히 옆에서 바람도 넣는 상황입니다. 전세집을 구해야 하는 세입자가 등기부 등본을 열람해 보았을때 해당 집에는 근저당권이 설정되어 있으며 공동담보 목록들이 기재되어 있는 상황입니다. 해당 집을 계약해도 될까요??

(*등기부 등본 열람은 대법원 인터넷 등기소를 통해서도 확인을 하실 수 있습니다.)

대법원 인터넷 등기소 바로가기

공동담보가 설정되어 있음에도 계약을 하는 이유

수년동안 전국적으로 전세사기가 기승을 부리고 있기에 잠시라도 자취를 했었거나 조금의 사회경험이 있는 사람이라면 사회 초년생들 또한 등기부 등본을 확인해 보아야 하고 근저당권 설정을 확인해야 한다는 사실을 아시는 분들이 많으실 것입니다. 하지만 근저당권이 설정되어 있음에도 계약을 하는 이유는 건물 전체의 시가에서 해당 근저당권 설정 금액을 뺏을때 꽤 많은 금액이 남는다는 사실 때문입니다.

(*전세 사기를 당하여 전세 사기 관련 전문 법무 법인의 도움이 필요한 경우 피해를 최소화 할 수 있는 방법을 함께 논의해 보시기 바랍니다.)

전세 사기 전문 법무 법인 바로 가기

대부분의 사람들이 웬 만큼은 똑똑하기에 이래 저래 직접 계산을 해 보며 내게 보다 이익이 될 부분과 안전함에 대해 가늠을 해 볼수가 있을 텐데요.. 과연 공동담보가 설정된 집을 계약해도 안전할 수 있을까요?

건물가액 대비 낮게 설정되어 있는 근저당권 그리고 공동담보 금액

세입자로 들어가려는 사람은 등기부 등본 열람을 통해 해당 건물의 가치와 설정되어 있는 저당권을 확인해 보았을 것입니다. 예를 들어 10개의 호실이 있는 다세대 건물의 시가가 30억원이라면 한 호실 당 매매가는 3억원의 가치가 있을 것 입니다. 보통 건물주는 건물을 완공한 뒤 은행에 가서 해당 건물을 담보로 돈을 빌리게 될 텐데요.. 은행에서 건물 가치의 60%에 해당하는 18억원을 빌려 준다면 은행은 해당 건물에 선순위 저당권자로 근저당을 설정한 후 채권 최고액을 빌려준 돈 보다 좀 더 높은 20억원으로 설정 하게 될 것입니다.

(*사기를 당하신 경우 국토교통부에서 운영하는 전세사기 피해자 지원관리 시스템에서 전세 사기 피해자를 위해 마련하고 있는 각종 지원을 신청해 보실 수 있습니다.)

전세 사기 피해자 지원 관리 시스템 홈페이지 바로가기

이렇게 되면 물주가 10호실을 전세로 놓을 경우 보증금을 1억원으로 해야 세입자들이 안심하고 들어올 수 있을 텐데요.. 문제가 발생한다고 해도 30억원의 건물에서 18억원에서 20억원을 은행이 받아 가게 되어도 세입자는 자신의 보증금 1억원 만큼은 안전하게 받게 될 수 있는 것이기 때문입니다. 과연 그럴까요? 슬프게도 이러한 집과 전세 계약을 했다가는 한 푼도 못받게 될 가능성이 높습니다.

다세대 연립 다가구의 경매가 위험한 이유

아파트가 비교적 전세사기로 부터 안전한 이유 중 하나는 집주인이 돈 문제를 일으켜서 해당 아파트가 경매로 넘어갈 경우 낙찰가율이 시세의 90% 정도는 받을 수 있게 진행되는 경우가 많습니다. 하지만 다세대나 다가구 등은 건물이 경매로 넘어가게 될 경우 낙찰가율이 계속 떨어져서 건물의 시가에 비해 크게 낮아 지는 경우가 대부분입니다. 따라서 빌라 건물이 경매에 부쳐질 경우 겨우 은행이 근저당권을 설정한 금액 정도로 낙찰이 된다면 이렇게 될 경우 경매 후 선순위 채권자인 은행만 돈을 받아 가게 되어 공동담보가 설정되어 있는 다세대 건물의 10가구 세입자들은 모두 보증금을 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나게 될 수 있는 것입니다.

안전한 계약을 위해 꼭 확인해야 하는 것들

다세대인 빌라, 연립주택, 원룸 등을 계약할 때에는 특히나 건물의 시세, 저당권 설정 여부, 담보목록 금액, 선순위 저당권자가 있는지, 그리고 해당 건물이 경매에 부쳐 졌을 때 경매 낙찰가가 얼마나 나올지까지도 가늠을 해 보고 계약을 해야 하기에 아파트 외에 집합건물이거나 공동담보가 설정되어 있는 경우 시가보다 여유가 있는 금액이라도 가능한 이런 집과는 계약을 하지 않는 것이 안전할 수 있습니다.