재건축 진행 단계 매도시 고려해야 할 양도세 과세 기준

재건축 아파트에 재건축이 진행되는 기간은 아주 짧아야 10년의 기간안에 새아파트로 완공이 되는 경우와 길게는 하염없이 세월만 보내다가 30년이 가까와서야 구체적인 재건축 관련 논의가 진행 되는 경우들도 있습니다. 그래서 대부분 재건축 아파트는 기본 20년 정도의 시간이 소요되는 편인데요.. 하지만 재건축 아파트에 대해 단기 투자를 통해 20년의 재건축이 진행되는 기간 동안 5년씩 또는 10년씩 짧막하게 보유하며 20% 또는 30%씩의 차익을 남기는 사고 파는 투자들 또한 많이 이루어지는 편입니다. 이때 재건축이 진행되는 단계에서 매도할 시 양도세 과세 여부에 대해 고려를 하셔야 합니다.

재건축 아파트 매도시 일반 아파트와 세금이 다를 수 있는 이유

재건축 아파트는 재건축이 진행되는 동안 부동산 실물인 기간도 있었다가 조합원 입주권으로 변하는 기간도 있기에 해당 재건축 아파트를 언제 구입했느냐에 따라 일반아파트처럼 부과되는 세금이 명확하지 않을 수도 있는데요. 때문에 매도시 발생하는 양도세와 관련하여 과세관청과 납세자의 주장이 다른 상황들이 발생할 때도 있습니다.

재건축 아파트 양도세 절세 방법

모든 주택을 매도할때 양도세를 가장 절세할 수 있는 방법은 1세대 1주택에 장기보유특별공제까지 적용을 받는 것입니다. 부동산은 보유한 기간이 3년을 넘을 경우 장기보유 특별 공제를 받을 수 있는데요.. 만약 1세대 1주택자가 아니라면 장기보유 특별 공제라도 받아야 양도세로 납부할 세금을 대폭 줄이실 수 있습니다.

주택의 가격이 기본 수억원 이기에 양도세로 납부하게 될 세금의 규모 또한 매우 크게 부과가 되는데요.. 절세할 수 있는 항목을 제대로 적용하지 못한채 양도세를 부과 받게 된다면 실익 없는 투자가 될 수 있습니다.

(*세금과 관련된 문제가 발생한 경우 조세 전문 법무 법인의 도움을 받아 보세요.)

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국세청이 부과하는 세금은 모두 정확할까?

모든 주택을 매도할때 양도세를 가장 절세할 수 있는 방법은 1세대 1주택에 장기보유특별공제까지 적용을 받는 것입니다. 부동산은 보유한 기간이 3년을 넘을 경우 장기보유 특별 공제를 받을 수 있는데요.. 만약 1세대 1주택자가 아니라면 장기보유 특별 공제라도 받아야 양도세로 납부할 세금을 대폭 줄이실 수 있습니다. 주택의 가격이 기본 수억원 이기에 양도세로 납부하게 될 세금의 규모 또한 매우 크게 부과가 되는데요.. 절세할 수 있는 항목을 제대로 적용하지 못한채 양도세를 부과 받게 된다면 실익 없는 투자가 될 수 있습니다.

국세청이 부과하는 세금은 모두 정확할까?

물론 국세청이 과세하는 세금은 대부분 매우 정확하겠지만 법적인 경계가 모호한 항목에서 발생하는 세금의 경우 국세청이 반드시 옳지는 않은 경우들도 있습니다. 법으로 명확히 규정이 되어 있지 않기 때문인데요.. 떄문에 애매한 종류에 대한 세금이 납세자가 예상했던 것과 다르게 부과되었다면 이를 두고 무조건 국세청이 보낸 고지서를 따를 것이 아니라 세금의 규모가 클 경우 법적인 자문을 받아 보시는 것이 좋으며 필요하다면 조세불복 신청을 통해 해당 과세는 위법하다며 정정을 요구하셔야 합니다.

(*재건축 아파트와 관련된 법적 분쟁이 발생한 경우 재건축 전문 법무 법인의 도움을 받아 보세요.)

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헷갈리는 입주권과 부동산 실물 양도세

재건축 아파트는 납세자가 해당 주택을 취득하던 당시 입주권이었는지.. 아니면 재건축 아파트 부동산 실물이었는지 따라 양도세 부과 여부가 달라지게 되는데요.. 국세청에서는 보유기간이 3년을 넘었을 경우 해당 부동산이 입주권일때 구입 했었다면 장기 보유 특별 공제를 적용해 줄 수 없지만 부동산일때 구입한 것이라면 매도할 경우 장기 보유특별 공제를 적용해 주는 것을 원칙으로 한다고 합니다.

보유기간에 대한 판단이 애매한 경우라면..

입주권일때 구입을 하였다고 해도 해당 부동산을 긴시간 보유하여 3년의 보유기간을 넉넉하게 채웠을 경우 장특공 적용에 문제가 없겠지만 문제는 투자를 위해 해당 재건축 아파트를 매입한 경우 원하는 가격 상승이 이루어졌다면 3년의 기간이 채워진 시점에서 재빨리 매도한 후에 다른 투자처로 또 다른 투자를 준비하는 등.. 필요한 곳에 재건축 아파트를 판 돈을 사용하는 경우가 많을 것 입니다.

이때 장기보유 특별공제를 적용할 수 있는 3년의 보유기간이 빠듯하다면 3년의 보유기간을 특정하는 시점에 따라 해당 부동산이 입주권이었는지.. 아니면 부동산 실물이었는지를 판단하는 기준이 납세자와 국세청 간에 다를수 있어 다툼이 발생하는 경우가 생길수도 있습니다. 만약 1세대 1주택에 장기보유 특별공제까지 적용 받을 수 있다면 양도세 비과세를 받아 양도소득세를 한푼도 안 낼수 있는 상황인데 과세관청의 입주권을 특정하는 기준에 대한 판단으로 장기보유특별 공제를 적용받지 못해 3, 4억원 대의 양도세를 부과 받은 상황이라면 무조건 국세청의 판단이 옳은 것이 아닐수도 있기에 필요할 경우 소송을 통해서도 법원의 판결에 의해 장기 보유 특별 공제를 적용하고 양도세를 전혀 내지 않아도 되는 상황이 될 수도 있습니다.

개인의 상황에 따라 법원에서 판결하는 내용이 달라질 수 있기에 이와 같이 애매하게 양도세를 내야하는 상황이 되었을 경우 관련 전문 변호사 분에게 의뢰를 하여 조세불복이나 소송을 통해 양도세를 비과세 받는 것이 가능할지에 대한 논의를 해 보시는 것도 액수가 수억원 대에 달할 수 있는 양도세를 면할 수 있는 방법이 될 수도 있습니다.

거주자 vs 비거주자 상속세 증여세 확인하러 가기

지난 포스팅에서 소개드린 거주자 vs 비거주자에 따른 상속세 및 증여세 과세 여부에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.