재건축이 진행되는 주요 진행단계
재개발은 동네에 생활을 편리하게 할 수 있는 정비 기반 시설이 부족하여 구역 전체에 공사를 진행한 후 새 아파트를 짓는 것은 물론 도로, 공원, 상하수도 설치 및 학교도 세우는 등 동네 전체가 새롭게 탈바꿈되는 것이지만 재건축 사업은 이미 도로도 잘 닦여 있고 주변에 정비 기반 시설도 다 갖추어져 있어 노후된 아파트만 헐고 새 아파트를 짓는 사업을 말합니다. 오늘은 재건축이 진행되는 주요 과정들에 대해 알아 보겠습니다.
기존 아파트가 10층이었다면 남아있는 용적률을 활용하여 아파트의 층수를 더 높게 올리고 세대수를 늘리게 됩니다. 재건축 이전보다 늘어난 세대수는 일반 분양을 하게 되고 일반분양을 하여 벌어들인 수익을 공사비 일부에 포함하여 아파트 조합원(기존 주민)들의 추가 분담금을 낮추게 됩니다.
용적률은 부지마다 정해져 있는데요. 과거 아파트를 지을때 용적률을 좀 남겨 둔 상태라면 건물을 더 높게 올리고 더 많은 세대수를 만들어 공사비를 많이 확보할 수 있겠지만 이미 예전에 용적률을 다 사용한 상태라면 지자체의 허가 여부에 따라 종상향을 하고 용적률을 늘리거나 서울시 신통기획에 참여해서 서울시의 요구 조건을 들어 주고 용적률 종상향을 하기도 합니다.
지자체에서는 새로 지어질 단지에 세대수를 더 늘릴 수 있게 용적률을 상향해 준 뒤 아파트 부지중 일부를 기부채납 받거나 늘어난 아파트 세대수에 임대주택 세대수를 일정 부분 포함하는 등 용적률 상향을 허가 해 준 것에 대한 요구사항을 포함해 재건축을 진행하라고 합니다.
(*서울시 정비사업 몽땅 홈페이지에서 현재 진행중인 각 지자체들의 재개발 재건축 사업지들을 확인해 보세요.~)
재건축을 하려면 일단 안전진단부터 신청하여 통과를 해야 하는데 안전진단 등급은 A등급, B등급, C등급, D등급, E등급 까지 총 5개 등급으로 나뉘게 됩니다. 만약 A등급이 나오면 아직 건물이 튼튼하다고 판정이 된 것이기에 재건축을 진행할 수 없습니다.
B등급: 수직증축이 허용됩니다.
C등급: 수평증축만 허용됩니다.
D등급: 조건부 재건축이 허용됩니다.
E등급: 위험할 정도로 노후되었기에 바로 재건축을 진행해야 됩니다.
D등급 정도로 판정 받았다면 2차안전 진단을 받아야 하지만 요즘은 지자체장이 판단을 하여 서류만 좀 보완해서 허용을 하거나 2차 안전진단까지 받게 할지 판단하게 됩니다.
안전진단이 통과되면 정비구역으로 지정을 받아야 사업에 들어갈 수 있는데요. 이 단계에서 어떤 식으로 아파트를 지을지 기본계획을 세우는 정비계획수립을 하게 됩니다.
(*재건축 및 부동산과 관련된 법적 분쟁이 발생한 경우 부동산 전문 법무 법인에서 도움을 받아 보세요.)
추진위는 우리 단지(토지등 소유자)의 소유자 기준 1/2만 동의를 하면 되고 이후 조합설립을 할 때에는 면적기준과 동의율이 3/4까지 나와야 합니다. 보통 동의율이 확보되면 세대마다 가진 대지지분으로 인해 면적요건까지 충족이 됩니다. 그리고 여러 동이 있을 경우 특정한 동에서는 반대가 많고 또 다른 동에서는 재건축 동의자의 비율이 높을 경우 재건축이 어려워질 수 있습니다. 각 동마다 찬성과 반대가 골고루 섞여 있어야 합니다.
재개발의 경우 반대하는 주민은 일단 인원수에 밀려 재개발 조합원이 되었다가 이후 현금청산을 하고 빠져나갈 수 있습니다. 하지만 재건축은 반대하는 주민을 제외하고 조합 결성을 하게 되며 재건축을 반대하는 주민의 집은 조합에서 매도청구라는 소송을 통해 취득하게 됩니다.
시공권을 따려는 여러 시공사들 중 마음에 드는 회사를 고른 뒤에 사업 시행인가 단계에서 재건축을 진행할 아파트의 본격적인 설계에 들어가게 됩니다.
분양공고 및 분양신청 접수 단계에서는 조합원들이 추가 분담할 돈을 정산한 후 향후 지어지기로 계획된 면적을 먼저 분양신청 하는 조합원 분양공고 및 분양신청 접수를 받게 됩니다.
일반 분양에 비해 조합원들이 보다 좋은 위치에 원하는 면적을 먼저 선택할 수 있게 미리 조합원 분양을 진행하는 것이지만 이 중에서도 로얄층이나 선호하는 면적에 대해 조합원들간에 경쟁이 발생하기도 합니다… 이때 기존 아파트 전 세대들의 면적과 대지지분이 비슷했다면 서로 평가액이 비슷해서 새로 지어질 아파트에 대한 선택도 큰 차이가 나지 않을 수 있지만 소형 면적이 많은 아파트였거나 면적의 크고 작음에 차이가 많은 아파트 였을 경우 조합원들이 기존보다 넓은 평수를 선택하는 경우가 많아 질 수 있습니다. 이렇게 조합원이 이전보다 평수를 넓혀 가게 되면 일반분양으로 벌어들일 수 있는 금액이 줄어들게 되어 조합원 분담금이 높아질 수 있습니다.
아파트 내에 상가가 있었다면 아파트가 재건축을 할 때에 함께 재건축을 진행하는 것이 좋습니다. 아파트 재건축이 시작되면 주민들이 다 이전을 하기에 어차피 매출에 큰 영향을 받을 수 있기 때문입니다. 상가는 새로운 상가로 받게 되지만 상가 주인이 원할 경우 잘 합의를 하여 상가 대신 아파트로 받게 되기도 합니다.
위의 과정이 무사히 잘 진행되었다면 주민들의 이주 후 철거를 진행하고 착공 신고를 한 다음 일반 분양을 시작하게 됩니다. 그 후 입주를 할 수 있는 준공인가가 나고 나면 이전 고시 후 청산을 하며 조합도 해산을 하고 재건축 과정이 마무리 되게 됩니다.
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