재개발 입주권 받을 수 있는 매물과 가치평가 금액의 기준
재건축 아파트를 매수할 때에 대지지분이 커야 유리하다는 말들을 많이 들어 보셨을 텐데요.. 때문에 재개발 매물들 또한 대지지분이 커야 입주권을 받을 수 있는 것으로 알고 계신 분들이 많으신 것 같습니다. 하지만 재개발 물건에 입주권이 나오는지의 여부는 대지지분과는 상관이 없습니다.
재개발 현장의 건물 및 주택은 토지와 주택의 주인이 다른 경우들도 많은데요. 토지와 주택 중 무엇을 소유하고 있는지에 따라 입주권이 나오는 매물은 아래와 같습니다.
토지는 없고 건물 또는 집만 가지고 있어도 새 아파트 입주권이 나옵니다.
원칙적으로 집은 없고 도로 지분이나 토지만 가지고 있다면 현금청산이 되지만 소유한 토지의 규모에 따라 입주권이 나오기도 합니다.
상가는 새 상가로 받게 되지만 기존 상가의 평가 금액이 컸었다면 상가와 아파트 입주권까지 받게 되기도 합니다.
이렇게 재개발 물건에 입주권이 나오느냐를 판단하는 기준은 대지지분과는 상관이 없습니다. 하지만 입주권이 나온다고 해도 재개발 매물이 받은 평가 금액에 따라 이후 아파트나 상가를 받게 될때 추가 분담금을 얼마나 지불해야 하는지에 큰 차이가 생기게 됩니다. 그러면 향후 추가 분담금 등에 영향을 미치는 재개발 물건의 가치 평가 금액을 판단하는 기준은 무엇일까요?
기본적으로 재개발 매물이 위치한 곳의 도로요건, 용도지역의 차이, 토지활용도에 따른 가치의 차이들을 기준으로 판단하게 됩니다.
매물이 위치한 곳에 도로가 있는지, 차량이 진입할 수 있게 도로의 폭은 원활하게 트여 있는지에 따라 매물의 평가 금액이 달라 집니다. 재개발 지역은 생활 환경이 매우 열악한 곳들이 많기에 차량은 커녕 사람도 겨우 지나다닐 수 있는 곳에 위치한 매물도 많기 때문입니다.
구축 아파트는 해당 아파트만 허물고 그 자리에 수 많은 집들을 올리는 것이기에 대부분 용도지역이 동일하지만 재개발 지역들은 대부분 모든 용도지역들 종류가 다 포함되어 있을 정도로 매물에 따라 용도지역들이 제각각 입니다.. 따라서 재개발 매물의 용도지역이 무엇이냐에 따라 평가금액이 달라지게 됩니다.
제각각의 토지를 묶어 사업지로 정한 재개발 지역은 토지활용도에도 차이가 있는데요.. 어떤 곳은 용적률이 높아 층수를 높게 올릴 수 있지만 또 어떤 곳은 신축건물을 지을 수 없는 필지들도 있기에 이에 따른 매물들의 평가금액도 달라지게 됩니다.
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재개발 매물의 대지지분은 매우 중요합니다. 대지지분은 토지 및 건축물에 대한 평가를 진행하여 판단하게 되며 권리 가액 및 추가 분담금을 결정하는 매우 중요한 판단기준이 됩니다. 입주권이 나오느냐의 여부는 토지 보다는 집을 소유하고 있는 것이 유리하지만 향후 추가분담금을 결정하는 것은 토지의 대지지분이 가치평가 금액에 큰 영향을 미치게 됩니다.
대지지분보다는 토지의 활용성이 좋은 물건들에 평가금액이 더 높게 나오게 됩니다.
단독주택이 위치한 주거지는 건물을 높게 올리지 못하는 곳들이 많은데요.. 때문에 단독주택보다는 다가구 주택이 훨씬 활용성이 좋아 평가금액이 더 높게 나오며 다가구 주택의 지하 보다는 고층에 위치한 세대들의 평가금액이 더 높게 나오게 됩니다.
다가구 건물 보다는 근생건물이나 상가주택의 입지가 더 좋은 편입니다. 때문에 대지지분이 같을 경우 근생건물 및 상가주택의 평가금액이 더 높게 나오게 됩니다.
상가와 다세대인 빌라의 경우 빌라의 토지 활용도가 더 좋기에 빌라가 더 높은 평가 금액을 받게 되며 빌라 건물에 위치한 세대들은 충수가 높을 수록 평가금액을 더 높게 받게 됩니다. 그리고 한남 4구역처럼 재개발 지역에 아파트가 포함되어 있는 경우 아파트의 평당 가격을 가장 높게 평가 받게 되며 고층일수록 저층에 비해 더 높은 가치로 평가 받게 됩니다.
같은 토지에 올려진 재건축 아파트의 경우 대지지분이 평가금액을 결정 짓는 중요한 요소가 되지만 물건 하나 하나의 개별성이 강한 재개발 매물의 경우 대지지분도 중요하지만 토지의 활용도와 도로의 여건 매물이 위차한 입지 여건에 따라 대지지분이 더 작은 물건의 평가금액이 오히려 대지지분이 큰 매물 보다도 더 높게 평가 받는 경우도 많습니다. 따라서 재개발 매물을 선택할 때에는 대지지분도 중요하지만 해당 물건으로 입주권을 받을 수 있는지와 평가금액이 높게 나오는 물건인지를 파악하여 선택을 하시는 것이 좋습니다.
지난 포스팅에서 소개 드린 재건축 진행단계에서 매도할 때 고려해야 할 양도세 과세 기준에 대한 내용에 대해 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.
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