월세 미납 후 연락 두절된 나쁜 임차인에 대한 명도 및 대처법

나쁜 임대인을 만나면 보증금을 돌려 받지 못하고 떼이거나 사는 동안 필요이상의 까탈스럽게 집 사용에 대한 간섭등으로 임차인이 매우 힘든 시간을 보내야 할 수도 있을 텐데요.. 하지만 반대로 나쁜 세입자를 잘못들이게 될 경우 임대인이 받을 스트레스와 재산상 손실도 아주 클 수가 있습니다. 때문에 다소 야박하게 느껴질지 몰라도 임차인이 차임 3기에 해당하는 연체를 할 경우 바로 계약 해지를 할 수 있게 법으로도 정하고 있습니다.
하지만 임차인이 월세를 미납한 상태에서 연락이 되지 않는 경우도 발생할 수가 있는데요.. 오늘은 임차인과 연락이 두절된 상태에서 임대인은 어떻게 대처를 해야 하는지에 대해 알아 보겠습니다.

월세 미납한 임차인과 연락이 두절되었다면..

만약 임차인의 신변에 무슨 문제가 생겨 연락이 두절된 것이라면 빨리 경찰에 신고를 하여 임차인이 안전할 수 있도록 도움을 주어야 할 것입니다. 하지만 이러한 문제가 아닌 세를 들어 살고 있는 임대인의 집에서 거주는 하면서도 월세를 미납하고 임대인의 연락을 피하는 경우들 입니다. 이럴 경우 임대인은 화도 나고 신경도 써야 하는 것이 힘들어서 빨리 계약을 해지하고 세입자를 내보내고 싶을 수도 있을 텐데요..

하지만 해당 집이 아무리 임대인의 집이라고 해도 계약을 맺고서 세를 준 집을 마음대로 문을 따고 들어가 세입자의 짐을 뺴고 내보내는 것은 불가능 합니다. 혹여라도 모르고 이렇게 했다가는 임차인에게 가택 침입죄로 고소를 당하게 될 수 있기 때문에 절대 감정적으로 해결하시면 안됩니다.

점유자가 누구인지 먼저 확인할 것

월세가 3달이 미납되었다면 임대인은 세입자에게 계약을 해지할 것에 대한 사실을 알리고 이에 응하지 않는다면 소송을 준비 하셔야 하는데요.. 하지만 그 전에 먼저 하셔야 할 일이 있습니다. 먼저 세를 준 집을 방문하여 현재 그 집에 살고 있는 점유자가 누구인지에 대해 파악부터 하셔야 합니다. 계약은 세입자와 했지만 경우에 따라 세입자가 임대인 몰래 자신이 임대차 계약을 맺은 집으로 또 다른 사람에게 세를 주는 경우들도 있기 때문인데요.. 또한 계약자인 세입자 자신이 살지 않고 세입자의 가족들을 살게 하는 경우도 있기 때문입니다. 만약 세입자가 아닌 다른 사람이 점유를 하고 있는 경우 세입자는 물론이고 현재 그 집을 점유하고 있는 사람에게도 같이 소송을 해야 합니다.

(*명도와 관련된 분쟁을 겪고 있는 경우 명도소송 전문 법무 법인의 도움을 받아 법적으로 해결해 보시기 바랍니다.)

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계약해지에 대한 통보 방법

점유자가 파악되었다면 임차인에게 내용증명을 보내어 계약 종료 의사를 알리는 통지를 해야 하는데요.. 하지만 임차인과 연락이 닿지 않는 상황일 경우 반드시 내용증명 공시 송달을 통해 계약 종료의 의사를 통보해야 합니다. 하지만 이러한 과정을 거치지 않는다면 계약해지사유를 기재하여 임차인에게 즉시 명도 소송을 제기할 경우 해당 소장이 임창인에게 도달된 떄에 계약 종료에 대한 의사 표시까지도 도달된 것으로 인정을 받을 수 있어 비교적 시간을 줄이는 방법이 될 수 잇다고 합니다. 하지만 마땅하게 계약 해지의 사유를 찾지 못한 경우 앞서 설명한 내용증명 공시 송달을 빨리 진행하는 것이 좋다고 합니다.

점유이전 금지 가처분 신청이 필요한 이유

명도 소송을 하기 전에 먼저 점유이전금지 가처분 신청부터 반드시 신청을 하시는 것이 좋다고 합니다. 명도 소송의 효력이 임차인에게만 적용이 되는 것이기에 만약 소송을 하는 당시에 제3자가 임차목적물을 점유하고 있는 상황이라면 명도소송에서 승소를 한다고 해도 효력이 없게 되기 때문입니다. 법을 좀 아는 임차인들의 경우 집을 비워주는 시간을 최대한 끌기 위해서 이러한 점을 악용하여 점유를 다른 사람이 하도록 만드는 경우도 있기 때문입니다. 따라서 반드시 명도소송을 진행하기 전에는 점유이전 금지 가처분 신청을 먼저 해 두시는 것이 훨씬 안전할 수 있습니다.

명도 소송을 빨리 진행해야 하는 이유

명도 소송을 하기 위해서는 소송비용도 들고 기간도 최소 6개월에서 1년 이상이 소요될 수 있습니다. 하지만 임차인을 내 보낼 수 있는 강제 집행을 하기 위해서는 반드시 법원을 통한 명도소송에서 승소 판결을 받아야 강제 집행을 할 수 있게 됩니다. 왜 차임 3기의 월세가 미납되면 즉시 점유자를 파악한 뒤 임대차 계약해지에 대한 내용증명을 보내고서 명도 소송을 진행해야 하는지에 대한 이유를 알 수 있는 부분인데요.. 소송기간이 오래 걸리기 때문에 세입자가 제 발로 알아서 나가주지 않는 이상 보증금에서 월세가 다 차감되기까지 판결이 나지 않아 강제 집행을 하지 못하는 경우가 생길 수도 있기 때문입니다. 그리고 소송이 빨리 마무리 되지 않아 이미 보증금이 바닥이 났다고 해도 어찌되었건 하루라도 빨리 강제집행을 통해 임차인을 내 보낼 수 있어야 다시 새로운 임차인을 들이고 보증금과 월세도 받아 피해를 최소화 할 수 있기 때문입니다.

강제집행 과정과 이후 정리할 것들

강제집행 과정에 대해 간단하게 알아 보자면 임대인은 승소한 판결문으로 집행문을 받고서 법원 집행과 사무실에 가서 강제 집행을 신청하면 집행관이 집행을 지정하고 열쇠 수리공과 증인을 대동하여 임차 목적물에 방문해 강제로 문을 개방하고 임차인의 물품을 집밖으로 꺼낼 수 있게 되는데요.. 이렇게 되면 임차인과 연락이 두절된 상황이라 해도 강제집행으로 부동산을 되찾아 올 수 있지만 임차인의 짐을 인단 창고에 보관해 주어야 하며 소송에 들어간 비용 일체는 임차인의 소재지를 파악한 후에 손해 배상에 대한 청구를 할 수 있게 됩니다. 따라서 이와 같은 상황들을 고려하여 보증금은 좀 넉넉하게 설정 하시는 것이 좋으며 월세 미납이 발생된 경우 최대한 빨리 대처를 하시는 것이 매우 중요하다고 합니다.

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