상가 임대료 미납 임차인 권리 상실
상가 임대료는 몇 달치를 밀리게 되었을 때 임차인 권리를 잃게 될까요? 주택 임대차 계약은 기본이 2년이지만 상가 임대차 계약은 10년 계약을 기본으로 합니다. 상가에 세를 든 임차인이 장사를 열심히 하여 주변 상권이 활성화 되는 데 일조를 하였다면 임차인은 향후 이전을 할 때에 새로 들어올 세입자에게 권리금을 요구할 수 있게 될 텐데요.. 반대로 장사를 잘못해서 임차인이 들어온 후로 상권의 활기가 가라앉고 주변 상가 세입자들과 다툼이 잦아 임대인을 골치 아프게 한다면 상가 주인은 임차인이 세를 밀리기만 기다렸다가 계약을 해지 하고 싶은 생각이 들수도 있을 것 입니다.
현재 우리나라의 임대차 보호법은 주택이든 상가든 약자인 임차인이 불이익을 당하지 않도록 제법 탄탄하게 세입자에게 유리한 방향으로 법적 보호 장치가 마련되어 있는 편입니다. 다만 세입자의 눈에서 눈물을 뽑는 것은 사기꾼들의 농간인 것인데요..
어쨌든 이러한 임대차 보호법의 안전한 장치가 마련되어 있음에도 상가 임차인이 권리를 잃게 되는 경우가 있습니다. 바로 3기의 차임에 해당하는 임대료 미납이 발생한 경우 입니다.
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상가건물 임대차 보호법 제10조에 명시되어 있는 조항 중 임차인이 3기에 해당하는 임대료를 연체한 사실이 있는 경우 임차인이 지켜야 할 가장 중요하고 대표적인 권리인 10년의 계약갱신 요구에 대한 권리와 권리금을 회수할 수 있는 두가지 권리를 잃게 될 수 있습니다.
물론 3기에 달하는 임대료를 밀렸다고 해도 임대인이 임차인을 이해해 준다면 이 두 권리를 잃게 되지 않을 수도 있습니다. 임대인이 생각 했을 때 남은 보증금이 넉넉한 액수이고 비록 임차인이 세를 밀리기는 했어도 착실한 사람이어서 건물 상권에 좋은 영향을 줄 수 있는 사람이라고 판단한다면 임차인과의 계약을 유지하고 싶을 수도 있을 것입니다.
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예를 들어 상가 임대료가 월 1백만원이라고 할 경우 차임 3기의 상가 임대료 미납이란 총 3백만원의 임차료가 밀려있는 상황이거나 임대기간 만료를 앞두고 돌아 보았을 때 과거 차임 3기에 해당하는 임대료 미납 기간이 있었던 경우가 해당합니다.
만약 1월부터 3월까지 연속해서 3개월치의 상가 월세가 밀려있는 경우입니다. 이 경우 임대인은 계약 해지를 요구하는 내용증명을 보낼 수 있는데요.. 하지만 내용증명을 보내려고 하는 찰라에 임대인이 1개월치 임대료라도 먼저 보내왔다면 임대인은 아직 계약 기간이 남아 있는 상황에서는 계약해지를 할 수 없습니다. 따라서 임대인의 경우 해지를 원한다면 재빨리 내용증명을 보내셔야 합니다.
예를들어 1월과 2월에 월세를 미납한 임차인이 3월달의 월세를 보내왔습니다. 그리고 4월달에 또 월세를 밀려 총3개월의 월세 미납이 발생한 상태라면 임대인이 계약 해지를 할 수 있는 차임 3기에 해당합니다 즉 계약기간동안 수도 없이 월세를 밀려도 총 3개월치에 달라는 석달치 월세만 밀리지 않는다면 만기까지 계약이 유지될 수도 있습니다.
상가 임대인도 월세를 못 받게 되면 은행 대출금이라든가 건물 관리에 어려움이 생길 수 있을 텐데요.. 때문에 총 석달치의 월세가 밀려있게 되면 임대인은 임차인이 요구할 수 있는 아래 3가지 주요 요구사항을 법적으로 거부할 수 있게 됩니다.
첫번째 10년 계약이 끝난 뒤 임차인이 다시 10년을 더 갱신하자고 요구 하는 계약 갱신을 거부할 수 있습니다
보통 상가는 기존 임차인이 계약이 만료되어 퇴거를 할때 자신이 형성한 권리금을 받기 위해 자신의 권리금 요구사항을 받아 줄 수 있는 새로운 임차인을 직접 구해오는 경우가 많은데요.. 그동안 임대차 계약에 문제가 없었을 경우 임대인은 임차인이 권리금을 받고 퇴거할 수 있도록 법적으로 협조를 해야 합니다. 즉 웬만하면 임차인이 구해온 새 임차인과 계약을 하여 종전 임차인이 무사히 권리금을 챙겨 나갈 수 있도록 협조를 해 주어야 하며 만약 이 권리를 방해할 경우 임대인은 법적으로 임차인에게 권리금에 대한 부분을 보상해야 할 수 있습니다. 하지만 현재 월세 3기가 밀려 있거나 과거 석달치의 월세가 밀려 있던 적이 있었던 경우 임대인은 법적으로 이 요구를 무시할 수 있습니다.
아직 계약 기간이 남아 있다 해도 임차료가 3기나 밀려있는 상황이라면 임대인은 임차인에게 계약을 해지 하겠다는 내용 증명을 보내고 퇴거를 요구할 수 있고 임차인이 이에 응하지 않을 경우 명도소송 진행을 준비 하실 수 있습니다.
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