부부공동명의 vs 단독명의 취득세 보유세 양도세 뭐가 더 좋을까?

주택을 구입하게 된다면 조금이라도 세금을 절세할 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있을지 많은 사람들의 관심사 중 하나일 텐데요.. 때문에 배우자 중 한쪽 배우자의 재력이 클 경우 단독 명의로 할지.. 아니면 부부 공동명의로 구입을 할지에 대해 많이들 고민을 하실 것 같습니다… 오늘은 주택과 관련된 필수적인 세금인 취득세, 보유세, 양도세의 입장에서 명의에 따라 세금이 어떻게 달라질 수 있는지에 대해 알아 보겠습니다.

주택 구입시 발생하는 세금들

주택을 구입하게 되면 가장 먼저 납부하게 될 세금이 취득세 인데요.. 중과세를 제외하고 과세표준에 대한 금액 별로 적용되는 취득세 세율은 아래와 같습니다.

취득세 세율 (과세표준 / 세율[%])

① 6억원 이하 / 1%
② 6억원 초과 ~ 9억원 이하 / 1 ~ 3%
③ 9억원 초과 / 3%

예를들어 단독으로 10억원 하는 아파트를 구입한다면 지방세 0.3%를 포함해서 3.3%의 세율이 적용되며 납부할 취득세는 3천3백만원이 됩니다. 이때 절세를 위해 부부공동명의를 선택하셨다면 부부가 각각 5억원씩 취득한 것으로 하여 1.1%(지방세 포함)의 세율을 적용한 금액으로 납부하면 되지 않을 까.. 하는 생각도 많이 하실 것 같습니다.

(*주택 구입 등 큰 돈이 거래되는 상황이나 절세를 위한 재산 정리가 필요하신 경우 세무사 분과 의논을 하시고 시행 하시는 것이 개인마다 다른 절세 방법을 찾을 수 있어 더욱 유리할 수 있습니다.)

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만약 그렇게 계산한다면 5억원(부부가 각각 취득한 금액) x 1.1% x 2명 = 1천1백만원의 취득세가 나오게 될 텐데요.. 이렇게만 할 수 있다면 취득세가 대폭 줄어들겠지만 아쉽게도 취득세는 부부 공동명의로 구입을 한다고 해도 명의 분산이 되지 않습니다. 때문에 10억원에 대한 세율을 적용한 3천3백만원을 부부가 각각 1천6백50만원씩 나누어 납부하셔야 합니다.

보유세 (재산세, 종소세, 종합부동산세)

아파트 등 주택을 구입하면 해마다 부과되는 보유세에는 재산세, 종합소득세, 종합부동산세 3가지가 포함이 되는데요.. 이 3가지 세금은 아래와 같이 각각 명의분산 가능 여부에 대한 차이가 있습니다.

① 재산세

취득세와 마찬가지로 명의분산이 되지 않아 한 물건지를 기준으로 세율이 적용됩니다.

② 종소세

종합소득세는 재산세와 다르게 사람별로 ‘인별과세’를 합니다… 누진세율이 적용되는 종소세는 소득이 높을 수록 높은 세율을 적용하게 되는데요. 만약 연간 2천만원의 임대 소득이 발생했을때 부부공동명의로 주택을 구입하였다면 부부가 각각 1천만원씩 나누어 적용 세율을 낮출 수가 있습니다. 따라서 인별 과세가 되는 종합소득세는 부부 공동 명의가 더 유리할 수도 있습니다.

종소세 인별 과세가 불리한 경우

하지만 부부가 외벌이 고소득자일 경우 소득이 많은 배우자에게 임대소득까지 합산이 되면 종합소득세 세율이 매우 높아질 수 있는데요.. 이럴 경우 소득이 없는 배우자에게 임대소득이 전부 갈 수 있도록 주택을 소득이 없는 배우자에게 단독명의를 해 주는 것이 유리할 수도 있습니다. 하지만 또 주의해야 할 부분은 소득이 없던 배우자는 높은 임대소득으로 인해 건강보혐료 피부양자에서 탈락을 할 수 있으며 지역가입자로 등록될 경우 높은 보혐료가 부과될 수 있습니다.

이와 같이 인별과세 되는 종합소득세는 납세자의 다양한 조건에 따라 유리한 부분에 차이가 있을 수 있습니다.

③ 종합부동산세

종합소득세와 마찬가지로 인별 과세가 됩니다. 공동명의로 할 경우 세금을 분산하고 세율을 낮출 수 있기에 절세에 유리할 수 있습니다.

양도소득세

인별과세는 공동명의를 통해 명의를 쪼갤수록 세율을 낮출 수 있는 효과가 있는데요.. 앞서 설명한 종합소득세, 종합부동산세, 양도세 3가지는 인별과세가 되는 세금입니다. 단독 명의인 주택을 팔아 양도차익이 크게 발생했다면 높은 세율이 적용되어 납부할 세금이 많아지지만 부부공동명의인 주택이었다면 세율을 작게 낮출 수 있어 납부할 세금을 수백만원에서 수천만원.. 그이상까지도 크게 줄이실 수 있습니다.

오늘은 주택을 구입할때 단독명의와 부부공동 명의에 따라 세금이 어떻게 영향을 받을 수 있는지에 대해 알아 보았는데요.. 납세자의 다양한 조건에 따라 생각지 못한 개인간 세금의 차이가 있을 수 있기에 주택 구입이나 재산 관리가 필요 한 경우 세무사 분과 의논을 해 보시는 것이 좋을 수 있습니다.

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