임대차 계약서 특약 임차인이 안 지켜도 되는 내용들은?
전세 혹은 월세 계약서를 작성할 때에 임대인과 임차인은 향후 분쟁으로 번질 소지가 있는 내용에 대해 특약을 넣어 만약의 상황을 대비할 것입니다. 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생할 경우 아무래도 세입자가 억울해도 참고 사는 경우가 많기에 국가에서는 가능한한 세입자가 억울한 상황을 당하지 않도록 주택 임대차 보호법을 만들어 보호해 주고 있는데요.. 오늘은 계약서에 임대인이 넣은 특약으로 이행을 주장할 시 임차인은 어디까지 주택 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있는지 알아 보겠습니다.
특약은 아직 발생한 일은 아니지만 만약을 위해 계약서에 기재하는 임대인과 임차인의 특별한 약속이며 따라서 법적 효력을 가지고 있습니다. 만약 임차인이 자신이 마련할 수 있는 보증금 액수에 맞는 마음에 드는 집을 찾게 되었다면 세입자는 임대인이 요구하는 다소 이행하기 싫은 특약이 있다 해도 일단 입주부터 하고 싶은 마음이 간절할 것입니다.
특약은 혹시 모를 만일을 대비한 것이기에 사실 살면서 특약과 관련된 문제가 발생하지 않는다면 딱히 이행할 일이 없을 수도 있기 때문입니다. 하지만 특약내용에 들어가 있어도 입주 후 임차인 입장에서 이행하기 매우 억울한 상황이 발생한 것이라면 임차인은 해당 내용을 지키지 않아도 됩니다.
국가가 정하고 있는 주택임대차보호법 제10조 강행규정에는 임대인이 계약서 상에 특약으로 기재를 했다고 해도 해당 내용이 임차인을 불리하게 만드는 내용이라면 효력이 없는 것으로 나와 있습니다. 아래는 임대인이 넣은 특약이지만 임차인이 반드시 따를 필요는 없는 법적 효력이 없는 내용들 입니다.
우리나라 임대차 계약 기간은 법적으로 기본이 2년 입니다. 따라서 임대차 계약서를 1년으로 작성하였다 해도 세입자가 1년을 더 살기 원한다면 임대인은 퇴거 요구를 할 수 없습니다. 게다가 처음 1년으로 계약서를 작성했지만 세입자가 2년을 살고난 후 향후 2년을 더 살겠다고 계약갱신 청구권을 사용한다면 최장 4년까지도 임대차 계약기간을 유지할 수 있습니다.
임대인이 월세 세입자와의 계약서에 1년마다 주변 시세에 맞추어 월세를 올리겠다고 합의를 한 후 특약으로 넣었다고 해도 우리나라 주임법은 처음 계약한 내용을 2년간 유지해야 합니다. 따라서 월세 임대차 계약 1년후 임대인이 마음대로 월세를 올릴 수 없으며 2년 동안 살고 난 이후 세입자가
계약갱신 청구권을 사용할 경우 임대인은 기존 월세에서 5%의 임대료만을 인상할 수 있습니다.
(*하지만 처음 계약 1년 후 임대인이 5%의 임대료를 올리기 원할 경우 국가의 세금인상, 공과금 상승으로 인해 1년전의 월세가 너무 타당하지 않다는 내용을 입증할 수 있으며 세입자 또한 이에 동의를 한다면 계약 후 1년 밖에 지나지 않았다 해도 임대료를 인상하는 것이 가능 합니다.)
월세가 연속 두 달 이상 연체되었다면 임대인은 임차인에게 퇴거해 줄 것을 요청할 수 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 월세를 미납중인 세입자의 집에 함부로 문을 따고 들어가 세입자의 짐을 마음대로 빼내는 것은 법적으로 인정 받을 수 없습니다.
월세를 미납한 세입자가 집을 빼주지 않고 버틴다면 임대인은 명도소송을 통해 퇴거를 시켜도 된다는 판결을 받은 후에 마지막 단계에서 강제 퇴거 조치를 할 수 있습니다. 하지만 명도소송 판결이 나기까지는 기본 6개월에서 1년이 넘어가기도 하기에 소송 기간이 길어진다면 임대인이 받은 보증금은 월세로 다 없어져 버렸을 것이고 이후 임대료 마이너스 상태가 될 수도 있습니다. 주임법(주택임대차 보호법)이 세입자에게 너무 유리하게 되어 있기에 못된 세입자를 만나 피해를 보는 임대인들 또한 있을 수 있는데요.. 한번 월세가 밀리기 시작하면 향후 어떤 상황이 생길지 알 수 없기에 임대인은 월세 2회차가 연체 되었다면 세입자에게 해지 요청을 하고 명도 소송에 대한 진행도 고려를 하셔야 임차인의 막무가내식 버티기로 부터 피해를 최소화 할 수 있습니다.
주택임대차 보호법은 임차인이 받을 수 있게 국가에서 만들어 준 법적 보호 장치이지만 세를 사는 모든 세입자들이 받을 수 있는 보호는 아닙니다.
임차인이 세를 살고 있는 주거지는 주거용으로 사용하는 곳이어야 합니다. 주거용 건물 전부 또는 건물 중 일부라고 해도 주거용이라면 주택임대차 보호법 적용을 받을 수 있습니다.
단기적으로 사용중인 모텔, 펜션 등은 주택임대차 보호법이 적용되지 않아 법적 보호를 받을 수 없습니다.
공과금을 월세에 포함시킬지 별도로 할지 여부 보통 아파트 월세는 임대료 별도 관리비가 별도이며, 다세대 주택 월세는 임대료에 공과금이 포함되는 경우가 많지만 임대인이 원하는 바에 따라 차이가 있기에 계약 당시 협의를 하여 특약으로 넣는 것이 좋습니다.
임대인 측에서 임차인이 퇴거시 집을 엉망으로 만들고 청소도 하지 않아 너무 지저분 하다면 청소비 10만원 정도를 요구하겠다는 특약을 넣기도 하는데요.. 청소비의 경우 법적 효력이 있습니다. 임차인 또한 임대인이 골탕을 먹지 않도록 미리 청소를 하고 퇴거하는 예의를 지켜야 합니다.
강아지, 고양이, 외에도 다양한 동물들과 입주를 원하는 임차인들이 있을 텐데요.. 반드시 계약전에 임대인과 논의한 후 결정된 내용을 특약으로 기재 하는 것이 좋습니다. 동물로 인한 소음이 발생하여 주변 다른 세입자들에 피해를 줄수도 있고 임차인 본인은 가족으로 생각하지만 다른 사람에게는 무서움이 될 수 있는 반려 동물들도 있기 때문입니다.
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