계약기간 중 임대인이 변경되면 임차인이 꼭 확인할 사항들

임차인이라면 전월세 계약 후 이사를 간 당일에 전입신고를 하고 확정일자를 받으셔야 합니다. 때문에 이사를 가게 되면 ‘전입 + 이사 + 확정일자(계약서)’를 이사간 당일에 이행해야 하는 필수 요건으로 생각하고 계셔야 하는데요. ‘전입 + 이사’는 임차인에게 ‘대항력이 생기게 하고 여기에 확정일자까지 더해지면 ‘우선변제권’이라는 권리가 생기기 때문입니다. 하지만 만약 오늘 전입, 이사, 확정일자를 받는 3종세트가 모두 이행이 되었어도 효력은 ‘다음날’이 시작되는 0시부터 발생하게 됩니다.

갑자기 임대인이 변경 된다면 임대차 계약은 어떻게 될까?

세입자로 살고 있는데 갑자기 나와 임대차 계약을 했던 집주인이 다른 사람에게 집을 팔아 버려 임대인이 변경되었다면 매우 당황스러우실 텐데요.. 하지만 주택임대차 보호법 제3조 4항에서는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 라고 명확하게 규정이 되어 있습니다. 따라서 임차인은 기존 집주인과의 계약기간이 만료가 되면 새 임대인에게 보증금을 받환 받을 수 있게 됩니다. 하지만 임차인 입장에서는 갑자기 임대인이 변경된 상황이 불안하게 느껴질 수도 있기에 임대인이 집주인이 변경된 사실을 안 직후 아래 두가지 중에서 선택을 하실 수 있습니다.

임대인이 변경된 후 임차인이 해야 하는 선택

기존 집주인에게 승계거부 의사를 표명

기존 집주인에게 내용증명을 보내거나 통화 또는 문자 등을 보내어 기존 집주인에게 승계되는 것이 싫으니 보증금을 직접 반환해 줄 것을 통지해야 합니다. 하지만 기존 집주인 또한 임대차 계약 도중에 집을 파는 것이 법적으로 위법한 것은 아니기에 직접 보증금을 반환하는 것을 거부한다면 소송으로 해결할 수 밖에 없습니다.

(*부동산과 관련된 소송이 필요할 경우 부동산 전문 법무 법인을 통해 해결해 보세요~)

부동산 전문 법무 법인 바로가기

새로운 집주인의 승계 선택

법적으로 새로운 집주인에게 임차인의 보증금 반환에 대한 의무가 생긴 것이기에 그대로 만기까지 사는 것을 선택하실 수도 있습니다.

새임대인 승계거부를 통지해야 하는 경우

하지만 임차인이 반드시 새 임대인의 승계를 거부해야 하는 경우도 있습니다. 법적으로 기존임대인이 임대차 계약기간 도중에 집을 팔며 반드시 임차인에게 통보를 해야 할 의무는 없습니다. 하지만 최근 몇 년 새 발생한 전세 사기 유형들 중 임대인이 임대차 계약을 해 놓고는 재력이 전혀 없는 사람에게 집의 명의를 넘기는 사기 사건이 많이 발생 했었습니다. 이게 가능한 이유는 매매가의 시세 보다 전세가를 더 높게 받았기 때문인데요.. 때문에 임차인 입장에서 새 임대인이 미덥지 못하게 느껴진다면 소송을 하더라도 즉시 임대인 승계를 거부하는 통지를 보내고 증거도 남겨 놓아야 합니다.

만기까지 계약을 유지한다면 계약서는 어떻게 해야 할까?

집주인이 변경되었어도 임차인이 만기까지 그냥 사는 것을 선택할 경우 새 임대인과의 계약서는 보증금 증액이 있느냐? 없느냐?에 따라 새 계약서 작성에 대한 여부가 아래와 같이 달라지게 됩니다.

보증금 증액이 없는 경우

새 임대인이 기존 임대인의 모든 권리를 승계 받은 것이기에 보증금 증액이 없다면 기존 임대인과 작성한 계약서와 확정일자를 그대로 유지하시면 됩니다.

보증금 증액이 있는 경우

예를 들어 기존 보증금이 1억원인데 새 임대인이 1천만원의 보증금 증액을 요구했다면 보증금이 증액된 1천만원에 대해서만 계약서를 다시 작성하시고 확정일자 역시 증액된 1천만원에 대해서만 받으시면 됩니다. 그리고 새 임대인의 계좌로 1천만원을 송금하시면 되는데요.. 하지만 보증금을 증액하기 전에 먼저 확인할 사항이 있습니다.

(*인터넷 등기소를 통해 주민센터를 가지 않고 온라인으로 편하게 등기부 등본을 확인해 보실 수 있습니다.)

인터넷 등기소 바로가기

보증금 증액 전 확인해야 할 사항

새 임대인의 요구로 보증금을 증액해 주게 되었다면 먼저 등기부 등본을 열람하여 내가 기존 집주인과 임대차 계약을 체결한 뒤에 새롭게 근저당권 설정이 되어 있는 것이 없는지 반드시 확인하셔야 합니다. 내가 계약한 이후에 설정된 근저당 권이라면 나의 기존 보증금은 집이 경매로 넘어갈 경우 1순위로 우선 변제를 받을 수 있습니다. 하지만 새로 증액하는 보증금은 근저당권 보다 후 순위가 되기에 집에 문제가 생길 경우 증액된 보증금에 대해서는 변제를 받지 못하게 될 수 있기 때문입니다.

임대인이 변경된 후 하면 안되는 사항들

① 기존 계약서와 확정일자는 절대 건들면 안되고 잘 간수하셔야 합니다.
(*우선 변제권을 가지고 있기 때문입니다.)

② 보증금 증액은 근저당권 설정이 되어 있지 않을 때에만 응해야 합니다.
(*보증금 증액 계약서에는 특약으로 증액 계약일 다음날까지 어떠한 대출이나 근저당권을 설정할 경우이 계약은 무효라는 사실을 넣어야 합니다.)

③ 임시 전출 요구에 응하지 말것
(*집주인이 이러 저러한 사유를 들며 잠깐만 전출을 요구할 경우 절대 응해서는 안됩니다. 우선 변제권 우선순위가 마지막으로 밀려나게 되기 때문입니다.)

④ 전세 보증 보험에 꼭 가입할 것
(*세입자라면 전세 보증 보험에는 반드시 가입을 해 두시는 것이 좋은데요.. 이미 가입이 되어 있는 경우 보증금이 증액되었다면 증액된 부분에 대해 반드시 보험사에 고지를 해 주셔야 합니다.)

오늘은 임대차 계약 기간 중에 갑자기 임대인이 변경된 경우 임차인이 알고 있어야 하는 사항들에 대해 알아 보았습니다.

명도 단행 가처분 신청이 궁금하시다면 클릭

명도 소송 기간이 길어 명도 단행 가처분 신청을 하면 임대인에게 어떠한 부분이 좋아지는 지에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.