계약금 밖에 없어도 신축 아파트 내집으로 만들 수 있을까?

가진 돈이 계약금 밖에 없다 해도 신축아파트를 분양 받아 내집 마련을 하는 방법들도 있습니다. 수년간 열심히 벌고 허리띠를 졸라 매야 하는 매우 타이트한 방법이지만 어떤 방법으로 가능한지 알아 보겠습니다.

가진 돈은 분양가의 10% 계약금 뿐이지만..

집을 살때 돈을 지불하는 단계는 계약금 후 바로 잔금을 치르거나 계약금 중도금 잔금을 3단계에 거쳐 치른 후 내집 마련을 하게 될 텐데요.. 신축아파트 또한 분양대금을 계약금 중도금 잔금의 과정으로 지불하게 되지만 아파트가 지어지는 동안 좀 더 여러 단계로 분할하여 납부를 하게 됩니다.

분양 아파트 계약금 지급

만약 매매하려는 신축 아파트의 분양가가 10억원으로 정해 졌다면 계약금은 보통 분양가의 10분의 1에 해당하는 1억원이면 충분합니다. 아파트 분양에 당첨되고 난 뒤 가지고 있던 1억원을 분양 당첨 1개월 내에 계약금으로 납부하시면 됩니다.

서두에서 설명드린 것처럼 아파트를 매수하려는 사람은 오직 분양가의 10%에 불과한 계약금 1억원 밖에 없는 상태로 분양을 받은 것인데요.. 때문에 중도금 마련을 해야 하는데 이때 분양 받은 아파트에 직접 들어가 살아야 하는 실거주 의무가 있느냐, 없느냐에 따라 중도금과 잔금을 마련하는 방법에 차이가 생기게 됩니다. 실거주 의무가 없는 상황에서 중도금과 잔금을 마련하는 방법에 대해 알아 보겠습니다.

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거주 의무가 없는 신축아파트 중도금 마련

거주 의무가 없는 신축 아파트의 중도근을 마련하는 방법에 대해 알아 보겠습니다. 중도금은 대부분 분양 대금의 60%인 경우가 많은데요. 분양 아파트 중도금은 총6번에 거쳐서 1회당 10%씩의 중도금을 지불하게 됩니다. 그러면 이 6회에 걸쳐 납부해야 하는 중도금은 어떻게 마련해야 할까요?

중도금 집단대출

신축 아파트를 분양 받는 사람들은 나 외에도 대출을 받아 아파트를 장만하려는 사람들이 많기 때문에 은행에서 단체로 중도금 집단 대출을 받게 됩니다. 일반 대출의 경우 은행에서 돈을 빌리는 사람의 DTI나 DSR 등의 소득 대비 상환할 수 있는 능력을 따져 보아 대출을 해 주지만 아파트 분양 대출의 경우 담보만 보고 판단하여 대출을 받을 수 있는데요. 현재 담보인정비율인 LTV는 규제지역의 경우 50%만 받을 수 있지만 비규제 지역의 경우 담보물의 70%까지 받을 수 있기에 중도금 전체를 대출 받아 지불하는 것이 가능합니다.

잔금은 어떻게 마련해야 할까? (대환대출)

잔금은 아파트가 지어진 후 입주하는 시기에 치르게 되는데요.. 계약금만 가지고 분양을 받은 경우 잔금 또한 대출을 받아 마련해야 합니다. 하지만 잔금은 기본의 부채를 새로운 부채로 전환하는 대환대출로 받게 되는데요.. 대환대출로 받게 되는 새로운 대출은 이전 대출의 잔액을 상환하고 남은 금액을 포함한 대출로 이루어지게 됩니다. 이게 무슨 말인가 하면.. 중도금 대출을 받을 때에는 아파트가 지어지고 있던 단계였기에 10억원인 분양가를 기준으로 LTV 70%를 대출 받을 수 있었던 것인데요.. 하지만 잔금을 지불하는 시기에는 아파트가 완공이 된 상태이기에 신축아파트의 감정가를 통해 LTV 70%를 산출하게 되는 것입니다.

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신축아파트가 지어졌다면 분양가 10억원에 비해 2, 3억원 정도는 더 올랐을 가능성이 있을텐데 감정가를 12억원으로 한다면 LTV 70%의 대환대출은 8억4천만원이 됩니다. 8억4천만원에서 6천만원의 중도금 대출을 갚은 뒤 나머지 2억4천만원은 잔금으로 지불을 할 수 있는데요.. 6천만원 정도 모자란 잔금에 대해서는 아파트 분양을 받고 완공이 되는 수년의 기간 동안 열심히 일하고 모아서 6천만원 정도를 마련을 해 두어야 하는 것입니다.

과거 아파트 투자로 돈을 불렸던 방법들

분양가의 10%에 불과한 계약금만 가지고 내집 마련을 하는 과정은 이후 몇 년동안 수천만원 규모의 잔금까지 모아야 하기에 메우 타이트한 내집 마련 방법이 될 수 있습니다. 하지만 신축아파트를 지어 놓으면 수년 동안 값이 상승하는 신축 프리미엄을 얻을 수 있었던 수년전까지는 이러한 방법으로 내집 마련을 하는 것이 가능 했었고 이후 분양금 대출금을 갚기가 어려울 경우 전세를 들이거나 매도를 하게 되면 계약금만 가지고 차익을 남겨 수억원의 공돈을 만들며 돈을 불릴 수도 있었는데요.. 이렇게 만든 수억원은 다시 본격적으로 재투자를 할 수 있는 시드머니로 활용을 할 수가 있었습니다. 최근에는 건축비도 많이 오르고 아파트 값 또한 예전 같이 짧은 시간내에 오를 수 있을 것에 대한 확신을 할 수 없지만 이러한 내집 마련 투자 방법을 알아 둔다면 향후 기회가 왔을 때 좋은 활용법이 될 수 있을 것 입니다.

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