임대를 줄 목적으로 집을 살 경우 임대인이 집값을 전부 가지고 있지 않아도 전세 보증금으로 매매 대금을 충당할 생각으로 집을 사는 사람들도 많습니다. 몇 해 전 한창 전국적으로 집값이 고공행진을 하던 시기에는 본인 돈이 거의 없는 상태에서 갭투자를 통해 집을 사는 사람들이 많았었는데요.. 예를 들어 집값이 5억원이라고 하면 3억5천만원 이상의 전세 보증금을 끼고 집을 사는 갭투자자들이 많았었습니다. 하지만 이런 방법으로 전세 세입자를 받아도 집값이 계속 상승하던 시기에는 문제가 없었습니다. 집을 사던 당시 전세를 준 전세 임차인과의 계약이 만기가 되어 다음 세입자를 받을 때 집값이 오른 만큼 전세 보증금도 올릴수가 있었기 때문인데요.. 하지만 집값이 크게 하락하게 되면서 새로 들어올 임차인의 전세 보증금까지 낮춰지게 되어 결국 처음 계약 후 만기가 되어 이사를 나가야 하는 임차인에게는 일부의 전세 보증금을 못 돌려 주는 사고들이 많이 발생하게 되었습니다.
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다음 세입자에게 받을 수 있는 전세 보증금을 더욱 낮추어야 하는 상황이 발생 했기에 이제 계약이 만기가 되어 이사를 나가는 세입자에게 돌려 주어야 할 전세금 부족한 상황이 발생하게 된 것입니다. 집주인이 대출이라도 받아서 전세 보증금을 돌려주는 책임감 있는 임대인들도 있는 반면 돈이 없다고 막무가내로 버티는 집주인들이 있는가 하면 돈이 있으면서도 전세 보증금을 반환해 주지 않는 나쁜 임대인들이 있기도 합니다. 오늘은 임대인이 전세 보증금을 돌려 주지 않을때 돈을 돌려 받을 수 있는 가장 좋은 방법인 임차권 등기명령 제도에 대해 알아 보겠습니다.
임차권 등기 명령 제도가 뭘까요?
보통 전월세 계약이 만기된 이후 돈을 돌려 받으려면 임차인이 해당 집을 점유하고 있어야 하는데요.. 아직 돈을 돌려 받지 못한 상황에서 빨리 다른곳으로 거주지를 옮겨야 하는 임차인이라면 이럴수도 없고 저럴수도 없는 매우 난감한 상황에 직면하게 될 것 입니다. 하지만 임차권 등기 명령 제도를 통해 이러한 상황을 해결할 수가 있는데요.. 임차권 등기 명령 신청 제도란 전월세 계약 기간이 종료 되었음에도 보증금을 돌려 받지 못한 경우
임차인이 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사를 갈 수 있는 제도를 말합니다.
전세 보증금을 돌려 받지 못한채 이사를 나가야 하는 임차인이 임차권 등기 명령 신청을 하게 되면 법원에서 집행 명령을 하고 등기를 마치게 되어 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하게 하면서 해당 주택에서 자유롭게 이사를 나갈 수 있도록 만들어 주는 제도로 생각하시면 될 것 같습니다.
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대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 조건
대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 점유와 전입신고 그리고 확정일자까지 3가지 조건이 갖추어져야만 합니다. 하지만 임차권 등기 명령이 있다면 점유를 하지 않아도 대항력과 우선변제권을 유지할수 있어서 이사를 나간다고 해도 기존의 우선 순위를 그대로 유지할 수 있게 됩니다.
이사 나가면서 임차권 등기 명령 꼭 해야 할까?
임차권 등기 명령 신청은 보증금을 못 받은 세입자가 직접 법원에 가서 신청을 해야 하거나 변호사 분에게 의뢰하여 신청을 해야 합니다. 아무래도 잘 모르는 법적인 부분을 처리한다는게 어렵게 느껴지고 변호사 비용이 들수도 있기에 세입자 입장에서는 그냥 짐만 일부 남겨둔채 이사를 나가도 될까? 하는 생각도 드실 텐데요.. 하지만 짐을 남겨두는 것은 소용이 없습니다. 임차권 등기 신청을 하지 않고 이사를 나가 버리게 된다면 ‘점유’에 대한 조건이 충족되지 않아 대항력을 상실하게 될 수 있습니다.
임차권 등기 명령 효력은 언제부터 발생할까?
임차권 등기가 되려면 신청일로부터 통상 2주에서 3주의 기간이 걸리게 되는데요.. 때문에 세입자는 임차권등기 명령 신청을 했다고 바로 이사를 가면 안되고 임차권 등기 명령에 대한 결정이 임대인에게 송달이 되었거나 또는 임차권 등기 명령에 대한 효력이 생기게 되었을 때 이사를 나가야 합니다.
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임차권 등기를 할 수 있는 경우들은?
전월세 보증금은 연체 차임에 대한 담보가 목적이지만 손애액에 대한 담보 목적도 가지고 있습니다. 임차권 등기는 보증금 전체를 받지 못한 상황에서도 신청할 수 있지만 보증금 중 받지 못한 일부의 금액이 있을 경우에도 신청이 가능 합니다… 예를 들어 임대인이 계약 만기가 되어 이사를 나가려는 임차인에게 집의 상태를 엉망으로 해 놓았다는 억지를 부려 일부의 보증금을 돌려 주지 않을려 하는 경우 등이 해당 하는데요.. 물론 임차인 또한 처음 이사를 들어오던 당시 보다 집을 험하게 사용하여 어딘가 파손이 발생했다면 변제를 해 주어야 하겠지만 억지를 부리며 보증금의 일부를 돌려 주지 않으려 한다면 임차권 등기를 사용하여 돈을 받아 낼 수 있습니다.
임대인이 요구하는 임차권 등기 말소
임차권 등기 신청을 하면 등기부에 명시가 되는데요.. 이사를 들어올 다음 세입자가 이 내용을 본다면 이 집은 보증금을 받아 나가기 힘든 집인가 보다.. 라는 생각이 들어 이사 들어오기를 꺼려 하게 될 것입니다. 이러한 이유를 들어 임대인이 보증금을 돌려 주지도 않은 상황에서 임차권 등기를 말소해 달라는 부탁을 할 수도 있는데요.. 하지만 이렇게 되면 나중에 또 무슨일이 생길지 알수 없기에 응하시면 안됩니다. 집주인이 보증금을 제떄 돌려 주지 않아 임차권 등기 명령까지 신청을 한 것 이기에 이러한 상황에서는 집주인이 먼저 보증금을 반환해 준 후에 임차인이 등기 말소를 하는 것이 순서 입니다.
임차권 등기 명령 어디에서 신청할 수 있을까?
관할 법원의 민사부에 신청 하시면 됩니다. 임차인이 스스로 신청할 경우 인지대와 송달료 등만 발생하여 적은 비용으로 신청이 가능하지만 변호사 또는 법무사 분을 통해 신청할 경우 위임 보수를 지불해야 해서 크게 비용이 발생할 수 있습니다. 임차권 등기 명령 신청 당시는 임차인이 비용을 지불해야 하지만 후에 소송비용 확정신청을 통해 임대인에게 청구를 할 수 있습니다.
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