임대차 계약기간 종료 후 원상회복의무 통상의 손모 기준

전월세로 살았던 주택이나 사업을 위해 상가를 임대하다가 계약이 종료되었다면 보증금을 잘 받아서 나가는 것도 중요하겠지만 임대인 또한 피해를 입지 않도록 살던 집을 처음 상태 그대로 잘 원상 복구 시켜 주는 것은 도의적로나 법적으로나 매우 중요할 것입니다 하지만 임차인이 이사를 나가고 난 후 처음 이사오던 당시와 매우 큰 차이가 느껴지게 임차한 공간이 변해 버렸다면 집주인과 임차인 간에는 원상회복 문제를 두고 분쟁이 발생하기도 합니다. 임차인이 이사를 나가면서 임차한 공간을 원상 복구 시켜 주어야 하는 것은 기본 중의 기본이겠지만 건물은 시간이 지나면서 감가상각이 발생하기에 처음 이사오던 당시와 동일하게 원상 복구를 해야 하는 것에는 임대인과 임차인 사이에 어느정도 기준에 차이가 있을수 있는데요.. 오늘은 임대차 계약기간이 종료됨에 따라 이사를 나가는 세입자가 집을 원상 복구 해 주어야 하는 범위에 대해 알아 보겠습니다.

임차인이 복구해 주어야 하는 원상회복 범위

세입자가 임차한 공간을 엉망 진창으로 만들어 놓고 가는 경우도 있을 텐데요.. 벽이나 문짝, 싱크대 등 다음 세입자가 사용할 기본적으로 갖추어져 있어야 할 부분을 파손한 상태로 그냥 이사를 나가 버린다면 임대인은 그 집을 수리해 주고 다음 세입자를 받아야 하기에 큰 비용을 들여야 할 수 있을 것 입니다. 때문에 이러한 경우라면 임대인은 인차인에게 원상회복에 대한 비용청구를 하거나 돌려줄 보증금에서 원상회복 비용을 공제한 후 반환해 주기도 합니다. 하지만 임대인이 판단한 조치에 임차인이 동의 하지 않을 경우 법적 분쟁으로까지 이어지기도 합니다.

통상의 손모 어디까지 괞찮을까?

원상회복의무란 임차한 공간을 계약전 상태로 복귀시켜야 하는 것이지만 시간이 흐름에 따라 집은 노후가 발생할 수 밖에 없으며 아무리 조심해서 생활을 한다고 해도 2년 또는 그 이상의 임대차 계약기간 동안 집에 조금의 손상도 발생하지 않을 수는 없을 것입니다. 때문에 ①바래버린 벽지, 사용에 필요한 몇개의 못질, 벽이나 바닥에 ③실금 정도 발생한 손상은 사람이 생활을 하면서 어쩔 수 없이 발생하게 되는 통상의 손모로 보기에 이는 임대인이 세입자에게 세를 주지 않았다고 해도 발생할 수 밖에 없는 손상으로 본다고 합니다.

따라서 통상의 손모 정도의 손상을 두고 집주인이 보증금에서 원상회복 비용을 공제해 버리거나 임차인에게 원상회복 비용을 청구하는 것은 법적으로 허용이 되지 않는다고 합니다.

(*원상회복 관련 분쟁이나 임대차 보증금을 제대로 반환해 주지 않아 어려움을 겪고 계신 경우 관련 전문 변호사 분을 통해 법적인 해결 방법을 찾아 보시기 바랍니다.)

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원상회복의 시점

원상회복 시점은 임차인이 임대차 계약을 맺고 주택이나 상가를 인도 받은 시점이 됩니다. 하지만 나중에 집의 어딘가에 파손되어 있는 상태를 두고 임대인은 부동산을 인도한 후에 발생한 파손이라고 주장을 하고 임차인은 처음부터 있었던 파손이라고 주장만 한다면 문제를 쉽게 해결하기가 어려워질 수 있을 것 입니다. 따라서 임대인은 세입자에게 집을 인도하기 전에 동영상과 사진을 통해 증거를 남겨 두고 세입자 역시 인도를 받음과 동시에 먼저 임차한 공간을 촬영해 둔다면 향후 분쟁이 발생했을 때 보다 빠르고 명확하게 해결 하는 데 도움이 될 수 있습니다. 그리고 계약을 한 이후 인도가 되는 시점 안에 변형이 일어나는 경우도 있기에 세입자는 반드시 인도를 받은 시점에 사진을 찍고 영상을 남겨 두시는 것이 좋습니다.

많은 분쟁이 발생하는 손상들

벽의 못질

사용하는 공간에 벽의 못질이 꼭 필요한 경우도 있겠지만 임대인 입장에서는 아무래도 상품의 가치가 떨어질수도 있고 못질로 인해 벽에 금이 가거나 파손이 생길수도 있기에 싫어 할 수밖에 없을 텐데요.. 하지만 꼭 필요한 정도의 몇개의 못질은 애매하기는 하지만 통상의 손모로 인정을 받을 수 있다고 합니다. 하지만 임차인의 개인 취향으로 인해 화려한 인테리어를 한다거나 하여 집에 수십개, 수백개의 못질을 해버린다면 인도받은 시점으로 원상복구를 시켜 놓거나 원상회복을 위한 비용을 임대인에게 지불해야 할 수 있습니다.

벽지

벽지의 경우 사람이 사용을 하면 더 많이 바래 버리겠지만 사용을 하지 않아도 시간이 흐르면 어느 정도 바래는 부분이 생길 수 있기에 통상의 손모에 해당한다고 합니다. 하지만 임차인이 키우는 반려 동물로 인해 벽지를 다 긁어 놓았거나 다양한 이유로 벽지에 물을 붓거나 얼룩을 심하게 남기는 등 집의 상품적 가치가 떨어지게 만들어 버렸다면 일반적인 노후로 보기는 힘들기에 원상 회복 청구가 들어올 수 있을 것 입니다.

원상회복 면제 특약이 들어가 있는 경우

임대차 계약당시 계약서에 원상회복 면제 특약이 들어가 있었다면 임대인은 임차인에게 원상회복에 대한 청구를 할수도 없으며 원상회복에 대한 의무를 부담하지 않아도 되는데요.. 이러한 특약은 주택이나 상가를 임대한 경우 임차인 스스로 공간을 좀 더 깔끔하게 사용하기 위해 깨끗하게 인테리도 하고 누가 사용해도 편리할 수 있는 약간의 개조를 하거나 수리를 해둔 경우 임대인 입장에서도 상품적 가치가 더 좋아진 것이기에 굳이 원상회복을 하라는 청구를 하지 않게 되는 것 입니다.

구두로만 원상회복 논의를 한 경우

임차인이 편리하게 사용하기 위해 어딘가 수리를 하거나 개조를 한다면 반드시 증빙을 남겨 두시는 것이 좋습니다. 원상회복에 대한 기준이 사람마다 차이가 있을 수 있기에 구도로만 논의를 하고 임차공간을 고쳤을 경우 나중에 분쟁이 발생할 수 있기 때문입니다. 분쟁으로 소송까지 가게 되는 경우 6개월에서 1년까지 소송의 기간도 길며 법원의 판결에도 차이가 생기는 편이라고 하니 미리 문제가 될 부분은 증빙자료로 확실하게 남겨두시는 편이 해결에 큰 도움이 된다고 합니다. 대화로 조율이 잘 되지 않아 임대한 공간을 엉망으로 만들고 원상회복을 하지 않는 임차인이 있거나 억지를 쓰며 보증금을 제대로 돌려 주려고 하지않는 임대인이 있을 경우 변모사 분에게 자문을 구해 명확한 해결 방법을 찾아 보시는 것이 좋은 방법입니다.