부동산 경매와 공매 투자하기 전 알아야 할 모든 것

내집을 마련 하려는 목적이든 부동산 재테크를 하려는 목적인든 집이나 땅을 사기 전에는 모든 사람들이 부동산 공부를 한 뒤 투자나 매수를 진행할 것입니다. 부동산 공부 중에서 가장 진입장벽이 높고 어려운 고수의 영역이 경매라고 하는데요.. 경매는 누군가가 부동산을 담보로 잡히고 은행 등의 금융기관이나 사적으로 돈을 빌린뒤 제때 돈을 갚지 못한 사람의 물건이 경매 시장에 나오는 것입니다. 그리고 공매라는 것도 있는데 공매란 국가에서 빌린 돈을 기한내에 갚지 못했거나 많은 세금이 채납된 경우 채무자에게 돈이 없다면 소유하고 있던 집이라도 국가에서 가져가 공매에 부치게 됩니다.

이렇게 경매나 공매는 누군가의 아픔이 얽혀 있는 것이기에 후에 명도에서도 어려운 상황을 겪을 수 있고 쉽지 않은 부분이 있는데요.. 그럼에도 많은 사람들이 경매를 공부하는 것은 잘 고르면 시세보다 많이 싸게 물건을 낙찰 받아 횡재 할수도 있기 때문입니다.

부동산 경매가 진행되는 방법

부동산 경매.. 즉 정확한 말로 법원 경매란 눈치로 집을 살 수 있는 방법입니다. 입찰자들이 제각각 원하는 가격을 써 낸 봉투를 열었을 때 그 중 최고로 높은 가격을 적어낸 사람이 낙찰을 받게 되는 구조 입니다.

입찰 시작 금액

하지만 모든 입찰자들이 턱도 없이 낮은 가격을 써 내면 안되기에 최초로 경매가 시작될 때에는 입찰 시작금액이 있습니다. 법원에서는 경매가 진행되기 전에 해당 물건을 감정평가 한 뒤 최저 매각 가격을 결정하고서 입찰시작금액을 설정하게 됩니다.

(*온비드 홈페이지를 통해 공매가 진행되고 있는 물건도 확인해 보시고 직접 공매에 참여도 해 보세요~)

온비드 홈페이지에서 공매 참여하러 가기

경매 준비 기간과 부동산 시가 변동으로 발생할 수 있는 문제

입찰시작금액을 정하게 되는 감정평가 금액은 시세와 비교해 다소 차이가 있습니다. 입찰가가 정해지고 나서 경매가 시작되기까지는 수개월에서 1년 정도의 행정적 절차가 진행 되는데요.. 하지만 1년 동안 부동산 시세에는 변화가 생기게 될 것입니다. 집값이 1년 전보다 크게 올랐다면 입찰자들은 최초 입찰시작금액부터 시가까지 배팅을 할 수 있는 범위가 넓어지게 됩니다. 하지만 반대로 1년 전보다 집값이 더 하락하게 되어 감정가보다 시가가 더 낮아지게 된다면 입찰을 하려는 사람들이 없어지기에 해당 경매는 유찰이 됩니다. 유찰이 되어 해당 물건이 다시 경매로 나오게 되면 가격이 30%가 깍여서 나오게 되며 유찰은 한 번 발생할 때마다 매번 30%씩 깍이는 구조로 진행 됩니다. 경매라고 다 시세보다 이득을 보는 것은 아닌데요.. 바닥에서 잡게 되면 이득을 볼 수 있지만 비교적 높은 값에 낙찰을 받은 뒤 부동산 가격이 하락해 버리면 입찰자의 사정에 따라 손실을 입게 될 수도 있습니다.

경매 및 공매 참여하는 방법

①공매: 공매의 경우 온비드 사이트에서 온라인으로 참여가 가능합니다.
②경매: 경매는 법원경매정보 사이트를 통해 확인할 수 있는데요.. 법원경매 사이트는 다양한 정보와 편의 옵션이 붙어 있는 경매 정보 사이트이기에 경매 물건부터 권리관계까지 세부적인 내용을 모두 확인하는 것이 가능하지만 유료입니다. 하지만 경매는 온라인으로 입찰을 할수가 없기에 법원경매사이트를 통해 마음에 드는 물건을 골랐다면 물건별로 관할 법원에 직접 방문을 해야 합니다.

(*대한민국 법원경매정보 홈페이지에서 다양한 경매 정보들과 실제 경매로 나와 있는 물건들을 확인해 보세요~)

법원 경매 사이트 바로가기

경매법정에서 입찰하는 방법

경매 입찰을 위해 물건지의 관할 법원에 찾아가면 1층쯤에 경매 법정이 있는데요.. 거기서 입찰봉투와 기일 입찰표를 받으면 입찰자는 직접 수기로 필수 입력 사항들을 작성하고 입찰을 하려는 물건의 입찰가격 10%에 해당하는 금액을 현금으로 봉투에 넣어 경매법정에 납부를 하셔야 합니다. 여기서 주의할 점은 무거운 돈다발을 봉투 안에 넣을 수는 없기에 입찰자는 미리 입찰가 10%에 해당하는 금액을 수표로 맞추어서 가야 합니다.. 본인이 거래하는 은행이 법원 근처에 있을 경우 법원에서 입찰가 10%에 맞는 금액을 수표로 받을 수 있으며 만약 실수로 입찰 보증금을 잘못 넣게 된다면 낙찰을 받게 된다고 해도 무효가 되기에 잘 확인하고 넣으셔야 합니다.

낙찰을 못 받게 된다면..

입찰자들이 입찰을 하고 나면 누가 1등인지 확인을 해야 하기에 보통 입찰자들이 점식을 먹고 오면 결정이 되어 있는데요.. 1등인 낙찰자와 2등의 입찰가가 거의 차이가 나지 않는다면 싸게 경매를 잘 받은 것이 되지만 2등과의 차이가 너무 많이 난다면 너무 비싼 값에 낙찰을 받은 것일 수도 있을 것입니다. 하지만 적정 입찰가를 산정하는 것은 누구에게나 무척이나 어렵기에 고수의 영역이라고도 합니다. 그리고 입찰을 못 받은 사람들에게는 보증금과 서류 봉투를 다 돌려 주기에 낙찰을 받지 못한다고 해도 경매 입찰로 손해를 보는 일은 없습니다.. 봉투속 수표는 다시 은행에 가져가면 현금으로 돌려 받게 됩니다.

낙찰받은 부동산 등기부등본의 초기화

부동산이 경매로 넘어갔다면 등기부 등본에 많은 권리관계와 근저당권 설정 흔적이 남아 있어 지저분해 보일 수 있을 텐데요.. 하지만 경매 낙찰이 되고 나면 말소기준등기 아래로는 모두 초기화가 됩니다.

이전 세입자와의 정리

만약 낙찰 받은 집에 세입자가 살고 있다면 세입자와의 정리를 해야 하는데요.. 만약 낙찰자가 해당 집을 3억원에 낙찰 받았는데 해당 집에 사는 세입자는 3억1천만원의 전세로 살고 있는 중입니다. 그리고 낙찰을 받아서 채권자가 된 사람의 낙찰일자는 2024년 12월2일인데 세입자가 확정일자를 받은 날은 12월1일로 낙찰자보다 하루가 빠를 경우 세입자에게 대항력이 있기 때문에 낙찰자는 기존 세입자가 손해를 입지 않도록 1천만원을 본인 돈에서 내 주어야 하는 상황도 경우에 따라 생기기도 합니다. 때문에 낙찰을 받고서도 이러한 상황이 생길 수 있다는 사실에 대해 경매 입찰전 미리 알고 있어야 하며 또한 세입자와의 분쟁을 최소화 하기 위해 낙찰자는 이사비를 내주고 명도를 보다 쉽게 진행하는 방법을 택하기도 힙니다.

카드 연체금 벗어나는 방법 확인하러 가기

지난 포스팅에서 살펴 본 카드 연체금 악순환을 벗어나는 현실적인 방법에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.