경매를 이해하기 위한 법원 경매 절차 10단계 진행과정

가치있고 멀쩡한 부동산이 갑자기 경매에 부쳐지는 이유는 무엇일까요? 가장 흔하고 대표적인 사례는 은행빚을 진 사람이 은행 빚을 못 갚게
된 경우입니다. 채무자가 소유하고 있던 부동산을 은행에 담보로 맡긴 후 대출을 받았지만 여러번에 거쳐 이자 연체를 하게 된다면 은행은 빚을 갚을 것에 대한 독촉을 하게 될텐데요.. 하지만 계속해서 연체가 지속된다면 불안해진 은행은 더 늦기 전에 집을 팔아서 빚을 갚을 수 있도록 법원에 경매 신청을 하게 되는 것입니다.

임의경매 개시결정

위와 같이 법원에 경매 신청이 들어가게 되면 법원은 해당 사실을 먼저 검토해 본 후에 채무자에게 빨리 빚을 갚지 않으면 경매가 진행될 것에 대한 안내문을 발송하게 되는데요.. 경매 개시가 결정되고 난 후 해당 집의 등기부 등본을 뗴 보면 임의경매개시결정에 대한 내용이 들어가 있게 됩니다.

배당요구

채권자인 은행의 신청으로 경매 개시가 결정되었지만 해당 집에 대한 채권자가 은행외에도 더 있는 경우들이 있을 텐데요.. 그리고 경매에 부쳐질 집을 담보로 돈을 빌려준 사람외에도 그 주택이나 건물 등에 임차인으로 살고 있는 사람들 또한 있을 수 있을 것입니다. 하지만 채권자는 신청을 해야 돈을 돌려 받을 수 있기에 법원에서는 돈을 돌려 받아야 할 사람들에게 날짜를 지정한 후 언제까지 배당요구를 하라는 통보를 해 줍니다. 특히나 임차인의 경우 꼭 잊지 않고 배당요구를 해야 합니다.

매각을 위한 준비

경매가 결정되었다면 법원의 주체하에 아래와 같이 경매예정물건에 대하여 경매를 위한 준비절차에 들어가게 됩니다.

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현황조사서

법원에서는 집행관을 파견하여 경매에 부쳐질 집의 상태와 현재 해당 집에는 누가 살고 있는지.. 그리고 임차인이 살고있다면 얼마의 보증금에 살고 있는지 등에 대한 파악을 한 후 경매 투자자들도 확인할 수 있게 현황조사서를 만들어 정보를 기록하고 공개해 줍니다.

감정평가

물건을 팔려면 가격이 책정되어야 할텐데요.. 법원에서는 감정평가회사에 경매예정물건의 감정가를 매겨줄 것에 대해 의뢰를 하고 한국감정평가사협회에서는 해당 물건이 소재해 있는 곳들의 비슷한 물건들의 최근 실거래가들을 조사하여 데이터를 토대로 경매예정물건을 감정가를 책정 하게 됩니다. 하지만 이떄 투자자들이 주의해야 할 부분은 감정가는 시세와 동일하지 않다는 점인데요.. 경메예정물건이 준비과정을 마치고 경매로 나오기까지는 기본적으로 6개월에서 1년 정도의 시간이 소요되고 경매가 빨리 진행되지 않을 경우 2, 3년씩도 소요될 수가 있기 때문입니다. 결정된 감정가는 시세에 비해 더 낮을수도 있고 더 높게 설정되었을 수도 있지만 최저매각가격이기에 투자자가 입찰에 참여하려면 최저매각가격보다는 더 높은 금액을 써야 입찰에 들어갈수가 있습니다. 감정가란 처음 경매가 진행된 시기의 첫 가격에 해당할 수 있는데요.. 때문에 시세와 너무 동떨어진 가격은 아닌지 입찰을 하기 전 해당 물건에 대한 시세를 투자자 본인이 먼저 파악을 해 본뒤 입찰에 참여 하셔야 손해 없는 투자를 진행하실 수 있습니다.

매각공고

경매 절차가 완료되고 나면 법원에서는 해당 물건이 경매 나올 날짜를 정해 채권자인 은행과 임차인이 매각 진행 사실을 알 수 있도록 우편물 발송을 통해 통지를 해 주게 되는데요.. 대중 또한 투자자로 참요할 수 있도록 매각 방법을 지정하여 다양한 경매 사이트에 공고를 하게 됩니다. 경매 진행이 확정된 물건은 법원게시판, 대법원공식 홈페이지, 336옥션같은 경매전문 사이트를 통해 경매 시작 날짜를 확인해 보실 수 있습니다.

경매진행 그리고 유찰

감정가는 시세가 아니라고 말씀드렸는데요.. 하지만 투자자는 감정가보다 높은 가격에 입찰을 해야 하기에 감정가가 시세보다 너무 높으면 입찰을 하는 사람들이 없게 됩니다. 이렇게 입찰자가 없어 유찰이 되면 법원에서는 낙찰자가 나올때 까지 지속적으로 가격을 낮추게 되는데요.. 1차씩 유찰될 때마다 법원은 서울은 20%, 지방은 30%로 가격을 낮추게 회마다 낮추게 되기에 유찰이 많이 발생할 수록 엄청나게 헐값에 낙찰을 받게되는 상황이 발생하기도 합니다.

매각대금 납부 및 소유권이전

낙찰이 되고 나면 법원에서는 한번 더 경매 절차에 문제는 없었는지와 소유자가 이의를 제기하지 않는지 등의 조사과정을 거친 후 특별한 문제가 없었다면 낙찰자에게 잔금을 납부할 기간을 알려 주고 이 기간안에 잔금 납부가 끝나면 소유권 이전이 진행되고 기한 안에 잔금처리가 되지 않으면 계약금은 법원이 몰수하고 해당집은 다시한번 경매에 부쳐지는 재매각을 진행하게 됩니다.

명도

경매의 경우 소유권 이전이 되었다 해도 해당 집에 누군가 살고 있다면 언제까지 집을 비워줄 것에 대한 협상을 진행하는 명도를 하게 되며, 만약 원활히 합의가 이루어 지지 않을 경우 강제집행을 통해 거주자를 내보내게 됩니다.

배당

낙찰자가 잔금까지 모두 납부를 완료하면 법원에서는 채권자들과 임차인에게 배당일 기일을 통보해 준 후 경매에 부쳐진 부동산을 매각한 돈을 나누어 주고 경매절차는 마무리가 됩니다. 실제 경매절차가 진행되는 과정은 더욱 세분화된 과정들이 포함되어 있지만 오늘은 경매 진행과정을 이해하기 위한 법원에서 진행하는 경매절차의 큰 틀에 대해 알아 보았습니다.

경매예정물건 안전하게 매매하는 방법

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