재개발을 앞두고 있는 지역이라면 많은 사람들의 관심의 대상일텐데요.. 적절한 시기에 잘 들어갈 경우 주변 시세보다 싸게 아파트를 받을 수 있기 때문입니다. 하지만 재개발 구역의 물건을 샀다고 해서 모든 사람들이 새 아파트를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 떄문에 재개발 현장의 물건에 투자를 하려 한다면 향후 새아파트를 받는 것에 문제가 없는 물건인지를 먼저 확인해 보시고 투자를 진행 하셔야 합니다. 오늘은 새아파트를 받을 수 없는 재개발 물건은 어떤 것들이 있는지에 대해 알아 보겠습니다.
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입주권을 받을 수 있는 재개발 물건은 무엇일까?
재개발 현장의 물건에 대해 ‘딱지’ 라는 말을 많이들 들어 보셨을 텐데요.. 아파트가 나오는 물건을 딱지 라고 하며 처음부터 아파트를 받을 수 없는 물건에 대해서는 ‘물딱지’라고 부르기도 합니다. 그러면 물딱지는 어떤 물건이 해당되는 것일까요?
지분 쪼개기 주택이란?
‘물딱지’에 해당하는 물건도 여러 종류가 있기는 하지만 그 중 대표적인 물딱지 중에는 ‘지분 쪼개기’가 있습니다… 지분 쪼개기란 원래는 한 사람이 소유하고 있던 주택을 재개발을 겨냥하여 더욱 많은 아파트를 받기 위해 기존 집을 허물로 여러개의 세대수를 늘려서 파는 방법을 말합니다. 아무래도 재개발이 예정되어 있는 구역의 물건은 값이 매우 올랐거나 이미 재개발을 바라고 있는 소유자들이 모두 소유를 하고 있는 상태이기에 누군가 재개발 지역에 투자를 하고 싶은 사람이 있다고 해도 물건이 없어서 못사는 경우도 생길 것입니다. 이때 한 채의 집을 소유하고 있는 사람이 꾀를 내어서 재개발이 활발하게 논의되고 있는 상황에서 갑자기 단독 주택을 허물로 그자리에 세대수가 많은 빌라를 지어 분양을 하는 경우들도 많습니다.
줄어드는 대지지분
원래 한 채 였던 단독 소유의 주택을 허물고 빌라를 지어 올리게 되면 빌라가 지어진 자리의 토지가 한사람 소유이던 것이게 여러사람에게로 쪼개어지게 됩니다. 따라서 한사람이 소유해야 할 대지지분이 크게 줄어들게 되는 것입니다.
(*현재 서울 지역의 재개발 재건축 진행 구역에 대해 궁금하시다면 정비사업 몽땅 클린업 시스템 홈페이지를 통해 확인해 보시기 바랍니다.)
지분 쪼개기 물건이 불법인 이유
하지만 재개발 지역에 토지나 주택을 가지고 있던 사람이라면 조금이라도 더 이득을 보기 위해 누구라도 이렇게 지분 쪼개기를 하고 싶을 것입니다. 하지만 이렇게 되면 기존의 조합원들이 먹을 수 있는 파이가 점차 줄어들게 되기에 결국 이러한 지분 쪼개기가 많이 발생할 경우 새아파트가 지어진다 해도 기존 조합원들이 분담해야 할 추가 분담금이 늘어나 재개발을 통해 얻을 수 있는 수익이 전혀 없어지게 될 수도 있습니다. 그렇게 되면 정직하게 재개발을 기다리고 있던 기존 조합원들만 불리해지는 상황이 생기게 될 텐데요.. 새로 지은 아파트의 새대수는 1백채로 지어졌는데 아파트를 받으려고 하는 조합원의 수는 130명이나 되는 것입니다. 새로 지은 아파트의 세대수가 조합원의 수보다 훨씬 많아질 수록 조합원이 차지하고 남은 아파트들을 일반 분양을 하고 재개발 공사비로 보탠다면 조합원이 분담해야 할 추가 분담금을 낮출수가 있지만 지분쪼개기에 의해 조합원 수가 많아져서 일반 분양을 할 수 없게 된다면 재개발 공사비 전체를 조합원들이 분담하게 되는 것입니다.
권리산정 기준일(지분 쪼개기가 금지되는 시기)
원칙적으로 지분 쪼개기는 금지입니다. 하지만 다양한 사유로 인한 혼란을 막기 위해 국가에서는 지분을 쪼개기를 하면 안되는 날짜를 정하여 금지하고 있습니다. 바로 권리산정기준일인데요.. 재개발 구역에 따라 이 날짜를 따로 따로 지정하고 있습니다. 권리산정 기준일이 지정되면 해당 날짜 이후로는 지분쪼개기를 할 수 없게 금지를 하고 있습니다.
(*재개발 구역 물딱지 등 부동산 사기를 당하여 법적인 도움이 필요하실 경우 부동산 전문 법무 법인의 도움을 받아 해결해 보시기 바랍니다.)
권리산정 기준일 이후 지어진 집을 샀다면 어떻게 될까?
하지만 권리산정기준일이 정해져 있음에도 단독주택을 허물고 다세대 건물을 지어서 파는 사람들이 있는데요.. 권리산정일 이전에 산 빌라라면 신축 빌라여도 향후 아파트를 받을 수 있지만 권리 산정일 이후에 지어진 집을 사게 된다면 재개발이 된다고 해도 해당 빌라를 산 사람은 현금 청산이 되어 아파트를 받을 수 없게 됩니다. 그리고 해당 빌라의 소유주들 중에서 단 한사람만 대표로 1채의 아파트를 받을 수 있게 되는 것입니다.
예외의 경우
위에서 권리산정 기준일 이후 지어진 지분쪼개기 빌라의 물건에는 대표자 한 사람 외에는 아파트를 받을 수 없다고 했는데요.. 하지만 예외의 경우들도 있기는 하며 아래에서 소개하는 기본계획이 수립되어 있는지의 여부에 따라서도 아파트 입주권이 나오는지의 여부가 달라지게 됩니다.
2010년 7월15일 이후에 기본 계획을 수립한 구역인가?
권리 산정일 이후에 지어진 집을 산 것에 대한 예외 조항은 해당 재개발 구역의 기본 계획이 수립된 시기가 2010년 7월15일 이후인가? 아닌가?에 따라 크게 차이가 있을 수 있는데요.. 이유는 이 날짜를 기준으로 서울시의 조례가 ‘구조례’와 ‘신조례’로 구분이 되도록 크게 변경이 되었기 때문입니다. 따라서 지분 쪼개기 아파트를 매수하려는 경우 해당 구역이 구조례를 적용 받는지.. 아니면 신조례를 적용 받는 곳인지를 꼭 먼저 확인해 보셔야 합니다.
아파트가 안 나오는 다물권이란?
지분쪼개기와 더불어 ‘다물권’ 또한 대표적인 물딱지에 해당합니다. 다물권이란 말 그대로 여러 물건에 대한 권리를 말하는데요.. 재개발을 앞둔 구역의 조합원이 많은 새 아파트를 받고 싶은 욕심에 이미 주택 한 채를 소유하고 있으면서도 또 새로 집을 사들이거나 또는 원래부터 해당 지역에 여러채의 주택을 소유하고 있는 경우입니다. 하지만 여러채의 집을 소유하고 있다 해도 원칙적으로 1가구당 1채의 아파트 밖에 받을 수 없습니다.
다물권 주택의 매입 시기는 언제까지 괜찮을까?
어차피 1채 이상의 아파트 밖에 받을 수 없기에 해당 구역에 여러채의 집을 소유하고 있던 집주인은 집을 팔려고 할 텐데요.. 하지만 이러한 다주택자의 집을 사려는 사람이라면 집을 샀던 시기에 따라 아파트를 받을 수 있는지의 여부가 갈리게 됩니다. 만약 재개발 조합이 설립 되기 전에 샀었다면 아파트가 나오지만 이미 조합이 설립된 이후에 집을 샀다면 아파트를 받을 수 없게 되기 때문입니다.
다물권 주택을 피하려면 어떻게 해야 할까?
이미 조합설립이 된 이후의 다물권 주택을 사지 않기 위해서는 어떻게 확인을 해야 할까요? 물론 집을 파는 매도인에게 직접 확인을 해야 합니다. 그리고 보다 안전하게 하기 위해서는 매도인과 함꼐 직접 해당 구역의 재개발 조합에 찾아가서 확인을 해봐야 하며 중개를 해주는 부동산 중개업자에게도 계약서 상에 특약을 넣어 만약 아파트를 받지 못하게 될 경우 해당 계약은 무효가 된다는 내용을 특약으로 넣으셔야 합니다. 지분 쪼개기나 다물권 물딱지 물건을 잘못사게 될 경우 아파트를 받지 못하게 되는 피해는 오롯이 물건을 산 사람에게로 돌아가게 되기에 재개발 지역에 투자를 할 때에는 불이익을 당하지 않도록 미리 확인을 잘 하시고 매수를 하셔야 합니다.
지난 포스팅에서 진행한 중앙은행 디지털화폐 cbdc의 내용과 비트코인과의 차이점에 대한 내용이 궁금하시다면 위의 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.